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 失敗しない住宅購入のために
住信SBIネット銀行と他の銀行を比較
各銀行の住宅ローン審査の特徴

著者 田中勲

◆住信SBIネット銀行について

ネット銀行と言えば、住信SBIネット銀行が先駆け的な存在ですね。

ここでは、住信SBIネット銀行の住宅ローン審査基準やメリット・デメリットをご紹介します。

◆本ページについて

このページを最下まで順番にお読み頂けますと『住信SBIネット銀行』のことだけでなく『諸費用100万円安くする方法』や『値引交渉のコツ』など、有利に不動産を購入する方法も学べますので、最後までじっくりとご熟読いただければ幸いで御座います。

また、仲介手数料無料で専門家が建物診断を無料で実施するゼロシステムズも是非、ご覧ください。


YouTubeでも関連解説動画を配信中です。
是非、チャンネル登録をしてご視聴ください。




◆住信SBIネット銀行の特徴


【審査基準】
審査金利:3.25%(推定)
返済比率:35%未満
最低年収:350万円以上
勤続年数:3ヶ月以上(属性次第)
派遣社員:△(原則可、個別判断)
契約社員:△(原則可、個別判断)
産休育休:△(ペアローンであれば可)
団信謝絶:×(団信加入出来ないと否決)
諸費用ローン:○(借入総額の金利上乗有)
完済時年齢:80歳未満
保証料:不要
事務手数料:借入金額×2%(税別)
審査期間:1ヶ月~1ヶ月半

・住信SBIネット銀行のメリットとデメリット

◆メリット
全疾病保障が無料で付帯
一部繰上返済手数料も0円
申込から借入までネットで完結

◆デメリット
審査に30日~45日程度の時間がかかる
事務手数料が高い
実店舗がない
自営業や経営者への審査が厳しい


◆住信SBIネット銀行の仮審査の注意点

住信SBIネット銀行は、一般的な銀行の住宅ローンと異なり、『住宅ローン事前審査』がありません。

その代わり、WEB上から申込みできる『住宅ローン仮審査』があります。

しかし、この仮審査は、住宅ローン審査の要である『個人信用情報』を調べないため、他銀行の住宅ローン事前審査と比べると審査精度がとても低いと言えます。

住信SBIネット銀行では、仮審査でOKであっても、本審査では、NGということも、日常茶飯事ですので注意が必要です。

このことから、多くの不動産会社では、住信SBIネット銀行の仮審査では、住宅ローン事前審査で承認を得ていると認めていません。

従って、住信SBIネット銀行の仮審査で承認を得ていても、不動産会社側からは『他の都市銀行などの住宅ローン事前審査を申込みしてください』と要請を受けることがあります。

住信SBIネット銀行の仮審査は、あくまでも本審査申込基準に満たしているかの確認程度と言えます。


◆SBIで建売住宅を購入する時の注意点

住信SBIネット銀行の住宅ローン審査は、審査申込から資金実行まで大よそ30日~45日程度の時間がかかります。

飯田グループホールディングス系(一建設、飯田産業、東栄住宅、アーネストワン、タクトホーム、アイディホーム)の完成した新築物件を契約すると、契約から残金決済(引渡し)まで3~4週間という売主側の社内ルールがあります。

この社内ルールを5~6週間に延ばして欲しいと交渉しても受け入れでもらえません。

従って、飯田グループホールディングス系の新築を契約する場合は、住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用することが難しいので注意が必要です。

但し、建築中の物件であれば、契約から引渡まで1~2ヶ月以上の猶予がありますので、住信SBIネット銀行の住宅ローンでも間に合うことがあります。

稀に住信SBIネット銀行の審査側で4週間以内に間に合うこともあります。

従って、完成物件で住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用したいという場合は、確実に間に合う都市銀行の住宅ローン審査も並行して申込みすることをお奨めします。

受験に例えると、第一志望を住信SBIネット銀行、第二志望を都市銀行として住宅ローン本審査を申し込みをします。

売買契約書の約定期日までに間に合えば、住信SBIネット銀行を利用して残金決済をしますが、もし、間に合わなければ、第二志望の都市銀行の住宅ローンを利用して残金決済をするという2段構えにする必要があります。


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ゼロシステムズで諸費用を節約すると

金利0.2%優遇と同等の効果が期待できます
 金利0.2%の総支払額の差額

例えば、住宅ローン金利が0.2%低くなると、総支払額では、いくらの差額になるか計算してみました。

【例】
物件価格3280万円
借入金額3000万円
期間35年

・金利0.444%
月々77,135円
総支払額32,396,700円

金利0.2%低くなった場合

・金利0.244%
月々74,529円
総支払額31,302,180円

金利0.2%低くなった場合の総支払額の差
=1,094,520円

以上のように借入3000万円の場合、金利0.2%で金1,094,520円も総支払額が安くなります。


 ゼロシステムズで諸費用を節約した場合

ゼロシステムズでは、買主側から『仲介手数料』『住宅ローン代行手数料』を原則いただきません。

また、火災保険についても、立地条件に合わせて必要な補償内容を選んで、複数の損害保険会社から見積りをとることにより、節約ができます。

【例】
・物件価格3280万円
・仲介手数料 1,127,520円⇒金0円
・ローン手数料  108,000円⇒金0円
・火災保険節約 約30万円⇒約20万円(内容による)

諸費用節約額合計
=約1,335,520円


 金利優遇同等以上の効果

以上のようにゼロシステムズを利用することにより大幅に諸費用を節約できます。

その効果は、優遇金利0.2%と同等以上となります。
 
金利△0.2%による効果
=1,094,520円

ゼロシステムズの諸費用節約による効果
=1,335,520円


ゼロシステムズを利用して諸費用を大幅に安くすることにより金利優遇0.2%以上の効果が期待できます。

ゼロシステムズは、単に仲介手数料が無料になるだけでなく、専門家の精密な建物診断も無料で行なう不動産会社です。

住宅を購入する場合は、是非、ゼロシステムズをご利用ください。


仲介手数料無料
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ゼロシステムズが提案する

不動産を安く購入する3つのポイント
仲介手数料無料にして購入する
諸費用を極限まで安くして購入する
値下交渉して物件価格を安く購入する





1.仲介手数料無料にして購入するとは?
ゼロシステムズは
買主から仲介手数料を頂かない
仲介手数料無料とは、「売主側からのみ仲介手数料を頂き、買主側から仲介手数料を頂かない」という意味です。

万一、買主の仲介手数料を無料にできない物件の場合、ゼロシステムズでは、買主から仲介手数料を受領するお取引自体を行ないません。

ゼロシステムズでは、買主側から金銭を一切いただかないスタイルにこだわっています






仲介手数料無料の仕組みとは?

◆一般的な不動産会社との違い

新築一戸建の場合、一般的な不動産会社は、成約時に売主側と買主側の両方から仲介手数料を受領します。


ゼロシステムズでは、売主側からのみ仲介手数料を受領するビジネスモデルですので買主側から仲介手数料をいただきません。


◆仲介手数料が無料になる2つの条件

1.不動産業者間で流通していて当社で仲介可能な物件

2.売主側から仲介業者へ仲介手数料が支払われる物件
(例:主に新築分譲住宅、リノベーション物件、土地分譲地)

以上2つの条件をクリアしている物件であれば、買主様より仲介手数料を受領しないで(仲介手数料無料)でお取扱いする事が可能です。

仲介手数料を無料でお取扱できるか否かは、各物件ごとに「お取扱い無料判定フォーム」にてお問合せ頂くかフリーダイヤルでお問合せいただければ、すぐに仲介手数料無料でお取扱いが可能か否かを無料で判定いたします。

「お取扱い無料判定フォーム」でのお問合せの際には、メールアドレス以外の個人情報の入力は任意ですので安心してお問合せいただけます。




◆仲介手数料の計算式
=物件価格×3%+6万円+消費税

・2000万円の物件の場合:71万2800円
・3000万円の物件の場合:103万6800円
・4000万円の物件の場合:136万800円
・5000万円の物件の場合:168万4800円
・7000万円の物件の場合:233万2800円
・1億の物件の場合:330万4800円


例えば、アーネストワンなどの新築分譲住宅2980万円を購入する場合、約103万円、5000万円の物件では、約168万円もの仲介手数料がかかります。

この仲介手数料を無料に出来たら嬉しいですね。


◆仲介手数料無料に出来ない具体例


1.不動産業者間で流通していない物件
(例:レインズに掲載されていない物件)

2.売主側から仲介手数料を受領できない物件
(例:売主側に仲介業者が介在している物件(個人が売主の中古住宅や土地など))

3.物件価格が1000万円以下の場合(当社規定)

4.お問合せが多すぎて当社として対応し切れない場合

5.その他当社にてお取扱不可と判断した場合

以上、流通物件であっても各物件の状況(取引態様など)により、全ての物件が仲介手数料無料でお取扱できるとは限りませんのでご了承ください。


◆不動産ポータルサイト掲載物件

スーモの物件も仲介手数料無料でお取扱い可能   ホームズに掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能  アットホーム掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能  Yahoo不動産に掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能

Yahoo不動産、アットホーム、ホームズ、リクルートのスーモ、等々の不動産ポータルサイトサイトに掲載されている新築一戸建てあっても前記に記載した《お取扱出来る具体的な条件》に当てはまる物件であれば仲介手数料を無料でお取扱いすることができます。



他社サイトで気になる物件が御座いましたらお取扱い無料判定フォームでお問合せを頂くかフリーダイヤルでお問合せを頂ければ、その物件がゼロシステムズでお取扱いができるかを無料で判定します。




◆他社から紹介された物件について

他社から紹介された物件であっても、ゼロシステムズでお取扱いが可能な場合も御座ます。

但し、ゼロシステムズでは、下記の場合はトラブル防止の為、お取扱いすることはせず、ご紹介された仲介業者でご購入することをお奨めしております。

1.既に売主や仲介業者側に不動産購入申込(買付)を提出した場合

2.他の仲介業者にお客様の個人情報を提供して既に値下交渉を行なっている場合

3.その他、当社が取扱いするのに不適当と判断した場合

お取扱できるケースと出来ないケースについては、各状況により異なります。


《仲介手数料無料になる物件の割合》

◆レインズ掲載物件

レインズ(不動産会社間専用の物件情報ネットワークシステム)に掲載されている新築分譲住宅であれは、9割以上の新築一戸建が売主側から仲介業者へ仲介手数料が支払われる物件ですので、ゼロシステムズでは、買主から仲介手数料を頂かないでお取扱いが可能です。(仲介手数料無料でお取扱い可能)

◆不動産ポータルサイト掲載物件

Yahoo不動産、アットホーム、ホームズ、リクルートのスーモ、等々の不動産ポータルサイトサイトに掲載されている新築一戸建の8~9割以上の物件がレインズにも掲載されている物件(不動産業者間で流通している仲介物件)です。

従って、ほとんどの新築の建売住宅とリノベーション物件であればゼロシステムズでお取扱いが可能です。



◆ゼロシステムズ対応エリア


1.東京、埼玉、千葉、神奈川、群馬、茨城、栃木、福島、静岡(一部)、山梨(一部)です。

今まで首都圏全域としておりましたが皆様のご要望が多かった福島県、静岡(一部)、山梨(一部)も対応する事と致しましたのでお気軽にご相談下さい。

2.お客様(買主)がご自身でご購入物件を見つけて契約する事が確定している場合(親族間売買や個人間売買など)は、 上記エリア外でもご相談下さい。


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2.諸費用を極限まで安くして購入するとは?
不動産会社によって諸費用が約200万円も違う場合があります。

諸費用は、仲介手数料だけでなく、住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料などさまざまです。

ゼロシステムズでは、最も安い諸費用で不動産を購入する提案をしています。


銀行の住宅ローンを利用した場合の
諸費用節約例

例:物件価格3000万円、借入2800万円
諸費用項目  一般的な諸費用 ゼロシステムズ
なら
所有権登記 350,000円 350,000円
表示登記 90,000円 90,000円
公租公課精算 50,000円 50,000円
収入印紙 10,000円 10,000円
仲介手数料 1,036,800円 0円
ローン手数料 108,000円 0円
保証料 577,080円 0円
事務手数料 32,400円 32,400円
火災保険料 300,000円 10,000円
収入印紙 20,000円 20,000円
合計 2,524,280円 562,400円
ゼロシステムズなら諸費用196万円減!


◆ポイント
1.仲介手数料を金0円にする

ゼロシステムズでは、殆どの新築建売住宅が買主側から仲介手数料を頂かないで契約が可能です。


2.ローン事務手数料を0円にする!

多くの不動産会社では、仲介手数料以外に「ローン取扱手数料」や「ローン代行料」などの名目で、金10万円前後の事務手数料を取っているので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、このような事務手数料など一切頂きません。


3.保証料を0円にする!

保証料を一括先払いから金利上乗せ型にして金0円にできます。但し、この場合、借入金利0.2%程度UPするしますので注意が必要です。

保証料を自己資金で捻出する事が出来る人は、保証料を前払いした方が最終的な総返済額が少なくなります。


4.火災保険料を安くする!

不動産会社が勧めてくる火災保険などは、不必要なオプションを含んでいる場合があるので注意が必要です。

保険内容を見直し、10年一括払いから年払いにする事により、大幅に初期費用を削減する事が可能です。

 


自己資金が少ない方へのアドバイス

物件価格100%を超える金額の住宅ローン申込みをすると、金利や保証料も高くなり審査自体が厳しくなるケースがありますので注意が必要です。

このような場合、上記のような資金計画にすると、金250万円以上かかる諸費用を最大で金50~60万円程度に諸費用を圧縮できます。

頭金が少ない方でも、この諸費用部分だけを自己資金として捻出する事により、住宅ローン借入れを物件価格100%以内に抑えられ、一般的な住宅ローン審査と同等の有利な借入条件にすることが可能になります。


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3.値下交渉で物件価格を安く購入する方法

◆誰もが気になる不動産の値下交渉


誰もが最も興味がある事の一つが『不動産の値下交渉について』だと思います。

ここでは、今まで2000件以上の不動産取引きの経験で得た値下交渉のコツやポイントについて解説いたします。

不動産の『値下交渉』の方法

◆口頭で値下交渉は、タブー


不動産のお取引では、口頭で価格交渉をする事は出来ません。

値下交渉をする場合は、不動産購入申込書(買付証明書)に契約希望価格を記入して交渉します。

もし、口頭や電話で売主側に値下交渉をしても、売主側からは、「まずは、買付を提出して下さい」と必ず言われてしまいます。

不動産のお取引では、不動産購入申込書(買付証明書)を記入して売主側に提出して値下交渉をおこないます。

「価格○○○万円になれば○月○日に手付金○○万円を支払って契約しますので売主側にて値下を検討してください」という意思表示を買付証明書を使ってお客様に代わり値下交渉を行ないます。

値下交渉が不成立の場合
値下交渉の結果、売主に断られる場合もあります。

但し、私は断られた場合、「それではいくら位なら大丈夫でしょうか?」と売主側から妥協価格を聞き出します。

その妥協価格をお客様へお伝え致しますので、お客様は、その妥協価格で再びご検討していただくことができます。

値下交渉が不成立で不動産購入申込をキャンセルする事は、問題は御座いませんのでご安心ください。

値下が出来る物件と出来ない物件
お客様から「この物件は、いくらくらい値下交渉できますか?」などのご質問を良く頂きます。

物件によって値下交渉が出来る可能性がある物件と出来難い(出来ない)ものが御座いますので注意が必要です。

【値下交渉が狙える物件】
1.販売開始されて1度も価格が下げられないまま、2~3ヶ月位以上経過した物件。

2.新築の場合、建物が完成したばかり。又は、完成して2~3ヶ月以上経過しても価格が下げられていない物件。

3.新築物件の場合、複数棟現場で最後の1棟の物件。

このような物件の場合は、80万円~100万円位の値下交渉を見込める場合があります。

又、売主が自ら価格改正を検討しているタイミングで価格交渉を入れた場合、200万円以上の大幅な値下交渉が成立する場合も時々あります。


【値下交渉が望めない物件】
1.販売開始されたばかりの物件や、値下げをしたばかり(大よそ1ヶ月以内程度)の物件。又は物件が売れている時期など。

2.新築物件の場合、売主パワービルダーではなく中小の地元業者の新築物件。

このような場合は、全く値下交渉が出来ない場合も多く、もし値下交渉が出来ても30万円~50万円程度です。


パワービルダーの価格改定のタイミング

パワービルダー系の新築分譲業者は、早期販売の目標を達成する為に自ら価格改定(値下)します。

価格改定例
1.新発売(更地) 当初価格4280万円
2.建築開始(上棟) 価格改定4180万円
3.建築途中(完成前) 価格改定3980万円
4.建物完成(完成後) 価格改定3780万円
5.完成後2ケ月 価格改定3680万円



このようなタイミングでパワービルダーは、自ら価格改定を行ないます。

従って完成直後で全く価格改定されていなければ値下交渉できる可能性があります。

但し、パワービルダー系の分譲業者は、自ら価格改定を行いますが、顧客からの値下交渉には、渋る傾向がありますので注意が必要です。

価格交渉の秘訣と注意点

1.値下交渉の金額について

新築分譲業者では、現場ごとに物件担当者います。
買付は、その物件担当者がチェックした後に上司に渡ります。

上司がチェックした後に決裁権者(本社や社長)へ稟議に回り決裁権者が値下金額の判断をします。

ダメ元で大きな金額の値下交渉の買付を入れても担当者や上司レベルで断られてしまい買付が決裁権者へ届かく値下交渉のテーブルにすら載らない事になります。
従ってダメ元で大きな金額の価格交渉の買付を提出しても成功する事は、殆どありません。

ギリギリの絶妙な価格で買付を提出する事が上手な値下交渉と言えます。



2.契約日や残金決済日もポイント

新築分譲住宅の売主側の担当営業マンは、常に営業成績や売上目標に追われています。

多くの売主側の担当営業マンは、契約日や引渡日を月内の成績(売上)に入れようとする傾向があります。

もし、月末近くの時期に不動産購入申込書(買付)を提出すると、「今月中に契約して頂ければ○○万円までの値下を受け入れます」と言われる場合があります。

逆に、月初に不動産購入申込書(買付)を提出した場合、「今月中に残金決済が出来れば○○万円までの値下を受け入れます」と言われる場合があります。

従って、売主側の契約日や残金決済日などの要望を買主側である程度受け入れる事により値下交渉が成功する確率が高くなります。


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ゼロシステムズは必ず物件調査を実施

ゼロシステムズでは、契約前に建物診断・耐震診断、物件調査(役所や法務局に直接出向いての調査)を平日に1日~2日かけて行います。

従って、不動産購入申込書(買付)をご提出いただいた当日や翌日のご契約というスケジュールは、対応出来ない場合が御座いますのでご了承下さい。

ご契約する事を優先するあまり売主側から入手した資料だけで、いい加減な重要事項説明書を作成して申込日当日や翌日に契約しようとする不動産会社も多々見受けられます。

本来、仲介業者は、不動産取引きたびに、自ら物件調査を必ず実施しなければなりません。

内覧した当日や翌日の契約を勧めてくる不動産業者には、十分ご注意下さい。

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ゼロシステムズを利用して
お得に住宅を購入する手順について

ゼロシステムズは、仲介手数料などの費用面だけがお得な不動産会社では御座いません。

一級建築士などの専門家が購入予定の物件を合計4回の建物診断を無料で実施して、欠陥住宅や不具合が多い物件の購入を未然に防ぎます。





STEP1
『お取扱無料判定フォーム』から問い合わせ

・スーモ、アットホーム、Yahoo不動産などで気になる物件がありましたら、下部に表示されている『お取扱い無料判定フォーム』からお気軽にお問合せください。

・物件掲載サイトのURLを貼付けて送信するだけで、最短30分で仲介手数料無料でお取扱い出来るか判定します。
・匿名でお問合せできるので安心です。


STEP2
現地内覧立会い
【建物診断1回目】

・メールまたは電話で内覧立会い検査の日程を調整します。

・内覧立会は代表の田中又は野方がお伺いして建物診断をいたします。

・今後の流れや建物診断・諸費用・住宅ローンについても分かり易く丁寧に説明します。

・ゼロシステムズでは、即決を求めませんのでご安心下さい。


STEP3
不動産購入申込書(買付証明書)を提出

・ご購入を決断されましたら不動産購入申込書をご記入頂きます。

・住宅ローンをご利用する方は、住宅ローン事前審査も承ります。

・値下交渉は、この不動産購入申込書を利用して行ないます。


STEP4
ご契約前の物件の精密調査
【建物診断2回目】

・値下交渉の結果、価格の折り合いがついたら契約前に物件の精密調査を実施します。

・一級建築士が建物診断、耐震診断、物件調査の全てを実施して契約する前にご報告します。

・この段階で不適切な物件と判断して購入申込をキャンセルする割合は、約1~2割です。

・この段階でキャンセルされても一切費用はかかりませんのでご安心ください。


STEP5
売買契約書を締結

・2回目の建物診断の結果、問題が無ければ売買契約を締結します。

・ご契約書類は、じっくり解かり易く説明しますのでご安心ください。

・住宅ローンに必要な書類の準備のお手伝いもしますのでご安心ください。


STEP6
引渡し前の竣工(完成)検査
【建物診断3回目】

・3回目の建物診断は、主にキズ・ヨゴレ・スキマ・建付不良などを重点に検査します。

・小さなキズや不具合も見逃さないために専門家スタッフ2名以上で検査します。

・一見綺麗に見える物件でも、この検査で平均30~40ヶ所程度の不具合を発見します。

・この段階で発見した不具合は、図面に記録して売主側に是正(補修)を依頼します。


STEP7
最終確認検査
【4回目の建物診断】

・引渡日の1~2日前に再度現場で最終確認検査を実施します。

・建物診断3回目で指摘した不具合箇所の是施(補修)が完了したかの確認もこの時に行ないます。

・是正漏れなどがあった場合は、書面に記録して売主と買主にご報告します。


STEP8
残金決済(お引渡し)

・残金決済・登記申請・鍵のお引渡しを同日の行ないます。

・この日以降から買主様の所有物となりますので、お引越しが可能です。

ご利用方法
匿名でお問合せできる魅力



気になる物件のURLをコピーして貼るだけ

スーモ、アットホーム、Yahoo不動産などで気になる物件があれば、『お取扱い無料判定フォーム』に物件掲載サイトのURL貼付けて送信するだけで、最短30分で仲介手数料無料でお取扱い出来るかを判定します。

営業連絡など一切ありませんのでご安心ください。



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お客様の声(10)
・物件種別:新築(飯田産業)
・仲介手数料:約108万円→金0円
・物件値下額:金80万円
・合計お得額:金188万円
・当社を知ったきっかけ:知人からの紹介
【お客様の書込みレビュー】
知人がゼロシステムズさんを利用して、とても評判が良かったのお願いいたしました。
田中様とスタッフの皆様は、評判どおりで、とても丁寧な説明をして頂き安心して購入出来ました。
一級建築士の金子様と赤外線の野方様も何回も家にお越し頂き建物診断をして頂けましたの心配なく購入出来ました。
皆様の素晴らしいチームワークで滞りなく取引きが出来た事を心より感謝いたします。
この度は、有難う御座いました。
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