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 失敗しない住宅購入のために
住宅ローン事前審査をするタイミング
著者:田中勲


1.住宅ローン事前審査の必要性

住宅ローン事前審査で仮承認を取得しなければ、不動産購入申込(買付証明書)を受け付けない売主が近年増えてきています。

特に新築分譲住宅のご購入をご検討されている場合、住宅ローン事前審査の仮承認の取得しなければ、物件を止めてもらえませんので注意が必要です。

2.住宅ローン事前審査の申込みのタイミング

ご購入物件を決てから、ご契約するタイミングで住宅ローン事前審査をしても遅くは、ありませんが、以下の点に注意が必要です。

不動産購入申込書を提出すると同時に住宅ローン事前審査する場合、事前審査の最中に他のお客様に先を越され、ご契約できない事がありますので注意が必要です。

ご購入希望の物件を決める前あっても、住宅ローン事前審査をすることは、可能です。

住まい探しをはじめたら、少し早めの段階で、住宅ローン事前審査だけでも行なっておくと良いでしょう。

その際には、仮の物件で住宅ローン事前審査を進めることが出来ます。

但し、事前審査をするということは、ご自身の個人情報を開示する事になります。

オープンハウスなどで初対面の営業マンに住宅ローン事前審査を安易に依頼すると個人情報を流出につながる恐れがありますので十分な注意が必要です。

3.住宅ローン事前審査の注意点

みずほ銀行などの都市銀行の多くの金融機関の住宅ローンでは、事前審査で仮承認を取得できれば、本申込みで否決される(断られる)ことは殆どありません。

但し、「住信SBIネット銀行のWEB上の仮審査」の場合、事前審査の仮承認を取得できても本申込み後に否決される場合がありますので注意が必要です。

「住信SBIネット銀行のWEB上の仮審査」については、審査でも最も重要な個人信用情報の審査をしていませんので、一般的に「事前審査を取得した」とは認められませんのご注意下さい。

4.事前審査の提出には、費用はかかりません

住宅ローン事前審査をするだけでは、金融機関側で費用は、一切かかりません。

また、多くの不動産会社では、不動産会社側で住宅ローン本審査のお手伝いをした場合、『住宅ローン代行手数料』や『住宅ローン取扱い事務手数料』などの名目で金10万円前後の手数料を取る会社がありますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、住宅ローン関係の手数料も一切頂きませんのでご安心ください。

5.必ずしも事前審査をした銀行に本申込をしなくてもよい

例えば、A銀行に住宅ローン事前審査をして仮承認を取得した後に、B銀行に本申込みをすることは、問題ありませんのでご安心ください。

6.事前審査は、不動産会社に任せる?

住宅ローン事前審査は、ご本人で申込みすることが原則ですが、初めての人は、慣れない用語や書類を理解するのに大変かもしれません。

そこで、信頼できる不動産会社であれば、住宅ローン事前審査については、その不動産会社にお願いすることも一つの手段です。


7.事前審査にかかる日数

◆銀行窓口に事前申込みする場合

銀行窓口に出向いて住宅ローン事前審査を申込みした場合、窓口で書類をチェックした後に社内メール便で審査部署に書類が送られて事前審査するという流れですので、仮承認の取得まで通常1週間前後かかります。

◆ネット銀行に事前申込する場合

ネット銀行の場合、基本的に書類のやりとりは、郵送ですので事前審査の仮承認の取得まで通常1週間前後かかります。

ただし、じぶん銀行の場合は、写メやスキャンで書類をメール添付できますので、3~7日程度で仮承認を取得できます。

◆住宅ローンセンターに持ち込む

不動産会社経由で銀行の住宅ローンセンターに直接持ち込むと、最短1~3日で事前審査の仮承認を取得できます。

当社の場合、みずほ銀行ローンコンサルティングスクウェア(一般的にローンセンターと呼ばれています)に直接持ち込みますので、最短1~3日で仮承認を取得できます。


ゼロシステムズが提案する

不動産を安く購入する3つのポイント
仲介手数料無料にして購入する
諸費用を極限まで安くして購入する
値下交渉して物件価格を安く購入する




ゼロシステムズを利用すると

金利0.2%優遇と同等の効果が期待できます
 優遇金利0.2%と同等の効果とは?

ゼロシステムズを利用して諸費用を節約することにより、金利0.2%と同等の効果を期待できます。

例えば、住宅ローン金利が0.2%下がると、総支払額では、いくらの差額になるか計算します。

【例】
価格3000万円
借入3000万円
期間35年

・金利0.625%
月々79,544円
総支払額33,408,480円

金利0.2%下がった場合

・金利0.425%
月々76,885円
総支払額32,291,700円

金利0.2%下がった場合の総支払額の差
=1,116,780円

以上のように借入3000万円の場合、金利0.2%で金1,116,780円も総支払額が変わってきます。


 ゼロシステムズを利用した場合

ゼロシステムズでは、買主側から『仲介手数料』『住宅ローン代行手数料』を原則いただきません。

また、火災保険についても、立地条件に合わせて必要な補償内容を選んで、複数の損害保険会社から見積りをとることにより、節約ができます。

【例】
・価格3000万円
・仲介手数料 1,036,800円⇒金0円
・ローン手数料  108,000円⇒金0円
・火災保険節約 約30万円⇒約20万円(内容による)

諸費用節約額合計
=約1,244,800円


 金利優遇同等以上の効果

以上のようにゼロシステムズを利用することにより大幅に諸費用を節約できます。

その効果は、優遇金利0.2%と同等以上となります。
 
金利△0.2%による効果
=1,116,780円

ゼロシステムズの諸費用節約による効果
=1,244,800円


ゼロシステムズを利用して諸費用を大幅に安くすることにより金利優遇0.2%以上の効果が期待できます。

ゼロシステムズは、単に仲介手数料が無料になるだけでなく、専門家の精密な建物診断も無料で行なう不動産会社です。

住宅を購入する場合は、是非、ゼロシステムズをご利用ください。

>>仲介手数料無料ゼロシステムズ公式サイト

1.仲介手数料無料にして購入するとは?
ゼロシステムズは
買主から仲介手数料を頂かない
仲介手数料無料とは、「売主側からのみ仲介手数料を頂き、買主側から仲介手数料を頂かない」という意味です。

万一、買主の仲介手数料を無料にできない物件の場合、ゼロシステムズでは、買主から仲介手数料を受領するお取引自体を行ないません。

ゼロシステムズでは、買主側から金銭を一切いただかないスタイルにこだわっています






仲介手数料無料の仕組みとは?

◆一般的な不動産会社との違い

新築一戸建の場合、一般的な不動産会社は、成約時に売主側と買主側の両方から仲介手数料を受領します。


ゼロシステムズでは、売主側からのみ仲介手数料を受領するビジネスモデルですので買主側から仲介手数料をいただきません。


◆仲介手数料が無料になる2つの条件

1.不動産業者間で流通していて当社で仲介可能な物件

2.売主側から仲介業者へ仲介手数料が支払われる物件
(例:主に新築分譲住宅、リノベーション物件、土地分譲地)

以上2つの条件をクリアしている物件であれば、買主様より仲介手数料を受領しないで(仲介手数料無料)でお取扱いする事が可能です。

仲介手数料を無料でお取扱できるか否かは、各物件ごとに「お取扱い無料判定フォーム」にてお問合せ頂くかフリーダイヤルでお問合せいただければ、すぐに仲介手数料無料でお取扱いが可能か否かを無料で判定いたします。

「お取扱い無料判定フォーム」でのお問合せの際には、メールアドレス以外の個人情報の入力は任意ですので安心してお問合せいただけます。




◆仲介手数料の計算式
=物件価格×3%+6万円+消費税

・2000万円の物件の場合:71万2800円
・3000万円の物件の場合:103万6800円
・4000万円の物件の場合:136万800円
・5000万円の物件の場合:168万4800円
・7000万円の物件の場合:233万2800円
・1億の物件の場合:330万4800円


例えば、アーネストワンなどの新築分譲住宅2980万円を購入する場合、約103万円、5000万円の物件では、約168万円もの仲介手数料がかかります。

この仲介手数料を無料に出来たら嬉しいですね。


◆仲介手数料無料に出来ない具体例


1.不動産業者間で流通していない物件
(例:レインズに掲載されていない物件)

2.売主側から仲介手数料を受領できない物件
(例:売主側に仲介業者が介在している物件(個人が売主の中古住宅や土地など))

3.物件価格が1000万円以下の場合(当社規定)

4.お問合せが多すぎて当社として対応し切れない場合

5.その他当社にてお取扱不可と判断した場合

以上、流通物件であっても各物件の状況(取引態様など)により、全ての物件が仲介手数料無料でお取扱できるとは限りませんのでご了承ください。


◆不動産ポータルサイト掲載物件

スーモの物件も仲介手数料無料でお取扱い可能   ホームズに掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能  アットホーム掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能  Yahoo不動産に掲載物件も仲介手数料無料でお取扱い可能

Yahoo不動産、アットホーム、ホームズ、リクルートのスーモ、等々の不動産ポータルサイトサイトに掲載されている新築一戸建てあっても前記に記載した《お取扱出来る具体的な条件》に当てはまる物件であれば仲介手数料を無料でお取扱いすることができます。



他社サイトで気になる物件が御座いましたらお取扱い無料判定フォームでお問合せを頂くかフリーダイヤルでお問合せを頂ければ、その物件がゼロシステムズでお取扱いができるかを無料で判定します。




◆他社から紹介された物件について

他社から紹介された物件であっても、ゼロシステムズでお取扱いが可能な場合も御座ます。

但し、ゼロシステムズでは、下記の場合はトラブル防止の為、お取扱いすることはせず、ご紹介された仲介業者でご購入することをお奨めしております。

1.既に売主や仲介業者側に不動産購入申込(買付)を提出した場合

2.他の仲介業者にお客様の個人情報を提供して既に値下交渉を行なっている場合

3.その他、当社が取扱いするのに不適当と判断した場合

お取扱できるケースと出来ないケースについては、各状況により異なります。


◆中古住宅のお取扱いについて


ゼロシステムズでは、買主側の住宅購入の安全性確保のために、必ず本格的な建物診断と耐震診断を実施してから、ご契約することを推奨しています。

販売時点で居住中の中古住宅(中古一戸建、中古マンションなど)は、家具や荷物があり、本格的な建物診断を実施すること出来ません。

もし、居住中の中古住宅を本格的な建物診断を実施する場合、全ての家具や荷物を搬出しなければなりません。これは、実務上不可能なことです。

また、中古一戸建では、新築時の設計図書を紛失していることが多く、その場合、耐震診断を実施することも出来ません。

居住中の状態で簡易的な住宅診断や建物診断を実施しても、隅々まで検査できず建物の欠陥や不具合を見落とす可能性が高くなり、そのような簡易的な住宅診断や建物診断では、全く意味をなさないものと言えます。

従って、中古住宅の場合は、物件の状況によりお取扱いをお断りすることが御座いますので了承ください。



《仲介手数料無料になる物件の割合》

◆レインズ掲載物件

レインズ(不動産会社間専用の物件情報ネットワークシステム)に掲載されている新築分譲住宅であれは、9割以上の新築一戸建が売主側から仲介業者へ仲介手数料が支払われる物件ですので、ゼロシステムズでは、買主から仲介手数料を頂かないでお取扱いが可能です。(仲介手数料無料でお取扱い可能)

◆不動産ポータルサイト掲載物件

Yahoo不動産、アットホーム、ホームズ、リクルートのスーモ、等々の不動産ポータルサイトサイトに掲載されている新築一戸建の8~9割以上の物件がレインズにも掲載されている物件(不動産業者間で流通している仲介物件)です。

従って、ほとんどの新築の建売住宅とリノベーション物件であればゼロシステムズでお取扱いが可能です。



◆ゼロシステムズ対応エリア


1.東京、埼玉、千葉、神奈川、群馬、茨城、栃木、福島、静岡(一部)、山梨(一部)です。

今まで首都圏全域としておりましたが皆様のご要望が多かった福島県、静岡(一部)、山梨(一部)も対応する事と致しましたのでお気軽にご相談下さい。

2.お客様(買主)がご自身でご購入物件を見つけて契約する事が確定している場合(親族間売買や個人間売買など)は、 上記エリア外でもご相談下さい。


2.諸費用を極限まで安くして購入するとは?
不動産会社によって諸費用が約200万円も違う場合があります。

諸費用は、仲介手数料だけでなく、住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料などさまざまです。

ゼロシステムズでは、最も安い諸費用で不動産を購入する提案をしています。


銀行の住宅ローンを利用した場合の
諸費用節約例

例:物件価格3000万円、借入2800万円
諸費用項目  一般的な諸費用 ゼロシステムズ
なら
所有権登記 350,000円 350,000円
表示登記 90,000円 90,000円
公租公課精算 50,000円 50,000円
収入印紙 10,000円 10,000円
仲介手数料 1,036,800円 0円
ローン手数料 108,000円 0円
保証料 577,080円 0円
事務手数料 32,400円 32,400円
火災保険料 300,000円 10,000円
収入印紙 20,000円 20,000円
合計 2,524,280円 562,400円
ゼロシステムズなら諸費用196万円減!


◆ポイント
1.仲介手数料を金0円にする

ゼロシステムズでは、殆どの新築建売住宅が買主側から仲介手数料を頂かないで契約が可能です。


2.ローン事務手数料を0円にする!

多くの不動産会社では、仲介手数料以外に「ローン取扱手数料」や「ローン代行料」などの名目で、金10万円前後の事務手数料を取っているので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、このような事務手数料など一切頂きません。


3.保証料を0円にする!

保証料を一括先払いから金利上乗せ型にして金0円にできます。

但し、この場合、借入金利0.2%程度UPするしますので注意が必要です。

保証料を自己資金で捻出する事が出来る人は、保証料を前払いした方が最終的な総返済額が少なくなります。


4.火災保険料を安くする!

不動産会社が勧めてくる火災保険などは、不必要なオプションを含んでいる場合があるので注意が必要です。

保険内容を見直し、10年一括払いから年払いにする事により、大幅に初期費用を削減する事が可能です。

 

フラット35を利用した場合の諸費用節約例

例:物件価格3000万円、借入2800万円

諸費用項目  一般的な諸費用 ゼロシステムズ
なら
所有権登記 350,000円 350,000円
表示登記 90,000円 90,000円
公租公課精算 50,000円 50,000円
収入印紙 10,000円 10,000円
仲介手数料 1,036,800円 0円
ローン手数料 108,000円 0円
適合証明 100,000円 100,000円
事務手数料 604,800円 224,000円
団信保険料 100,240円  80,000円
火災保険料 300,000円 10,000円
収入印紙 20,000円 20,000円

合計 2,769,840円 934,000円
ゼロシステムズばら諸費用183万円減!


◆ポイント
1.仲介手数料を金0円にする

ゼロシステムズでは、殆どの新築建売住宅が買主側から仲介手数料を頂かないで契約が可能です。


2.ローン事務手数料を0円にする

多くの不動産会社では、仲介手数料以外に「ローン取扱手数料」や「ローン代行料」などの名目で、金10万円前後の事務手数料を取っているので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、このような事務手数料など一切頂きません。


3.事務手数料を安くする

一般的な金融機関でフラット35の住宅ローン借入時には、『借入金額×2.16%』の事務手数料がかかります。

しかし、この2.16%の事務手数料が0.5%~0.8%程度と安い金融機関があります。

上手く活用すれば、大幅に節約できます。


4.団信保険料を安くする

通常は、団信に加入が当たり前ですが、年齢30歳代前半までの人は、民間生命保険会社で団信と同様のプランで生命保険を見直すと団信より掛け金が安くなるケースがありますので上手く活用しましょう。


4.火災保険料を安くする

不動産会社が勧めてくる火災保険などは、不必要なオプションを含んでいる場合があるので注意が必要です。

保険内容を見直し、10年一括払いから年払いにする事により、大幅に初期費用を削減する事が可能です。


自己資金が少ない方へのアドバイス
物件価格100%以上の住宅ローン申込みをすると、金利や保証料も高くなり審査自体が厳しくなるケースがありますので注意が必要です。

このような場合、上記のような資金計画にすると、金250万円以上かかる諸費用を最大で金50~60万円程度に諸費用を圧縮できます。

頭金が少ない方でも、この諸費用部分だけを自己資金として捻出する事により、住宅ローン借入れを物件価格100%以内に抑えられ、一般的な住宅ローン審査と同等の有利な借入条件にすることが可能になります。

 
3.値下交渉で物件価格を安く購入する方法

◆誰もが気になる不動産の値下交渉


誰もが最も興味がある事の一つが『不動産の値下交渉について』だと思います。

ここでは、今まで2000件以上の不動産取引きの経験で得た値下交渉のコツやポイントについて解説いたします。

不動産の『値下交渉』の方法

◆口頭で値下交渉は、タブー


不動産のお取引では、口頭で価格交渉をする事は出来ません。

値下交渉をする場合は、不動産購入申込書(買付証明書)に契約希望価格を記入して交渉します。

もし、口頭や電話で売主側に値下交渉をしても、売主側からは、「まずは、買付を提出して下さい」と必ず言われてしまいます。

不動産のお取引では、不動産購入申込書(買付証明書)を記入して売主側に提出して値下交渉をおこないます。

「価格○○○万円になれば○月○日に手付金○○万円を支払って契約しますので売主側にて値下を検討してください」という意思表示を買付証明書を使ってお客様に代わり値下交渉を行ないます。

値下交渉が不成立の場合
値下交渉の結果、売主に断られる場合もあります。

但し、私は断られた場合、「それではいくら位なら大丈夫でしょうか?」と売主側から妥協価格を聞き出します。

その妥協価格をお客様へお伝え致しますので、お客様は、その妥協価格で再びご検討していただくことができます。

値下交渉が不成立で不動産購入申込をキャンセルする事は、問題は御座いませんのでご安心ください。

値下が出来る物件と出来ない物件
お客様から「この物件は、いくらくらい値下交渉できますか?」などのご質問を良く頂きます。

物件によって値下交渉が出来る可能性がある物件と出来難い(出来ない)ものが御座いますので注意が必要です。

【値下交渉が狙える物件】
1.販売開始されて1度も価格が下げられないまま、2~3ヶ月位以上経過した物件。

2.新築の場合、建物が完成したばかり。又は、完成して2~3ヶ月以上経過しても価格が下げられていない物件。

3.新築物件の場合、複数棟現場で最後の1棟の物件。

このような物件の場合は、80万円~100万円位の値下交渉を見込める場合があります。

又、売主が自ら価格改正を検討しているタイミングで価格交渉を入れた場合、200万円以上の大幅な値下交渉が成立する場合も時々あります。


【値下交渉が望めない物件】
1.販売開始されたばかりの物件や、値下げをしたばかり(大よそ1ヶ月以内程度)の物件。又は物件が売れている時期など。

2.新築物件の場合、売主パワービルダーではなく中小の地元業者の新築物件。

このような場合は、全く値下交渉が出来ない場合も多く、もし値下交渉が出来ても30万円~50万円程度です。


パワービルダーの価格改定のタイミング

パワービルダー系の新築分譲業者は、早期販売の目標を達成する為に自ら価格改定(値下)します。

価格改定例
1.新発売(更地) 当初価格4280万円
2.建築開始(上棟) 価格改定4180万円
3.建築途中(完成前) 価格改定3980万円
4.建物完成(完成後) 価格改定3780万円
5.完成後2ケ月 価格改定3680万円



このようなタイミングでパワービルダーは、自ら価格改定を行ないます。

従って完成直後で全く価格改定されていなければ値下交渉できる可能性があります。

但し、パワービルダー系の分譲業者は、自ら価格改定を行いますが、顧客からの値下交渉には、渋る傾向がありますので注意が必要です。

価格交渉の秘訣と注意点

1.値下交渉の金額について

新築分譲業者では、現場ごとに物件担当者います。
買付は、その物件担当者がチェックした後に上司に渡ります。

上司がチェックした後に決裁権者(本社や社長)へ稟議に回り決裁権者が値下金額の判断をします。

ダメ元で大きな金額の値下交渉の買付を入れても担当者や上司レベルで断られてしまい買付が決裁権者へ届かく値下交渉のテーブルにすら載らない事になります。
従ってダメ元で大きな金額の価格交渉の買付を提出しても成功する事は、殆どありません。

ギリギリの絶妙な価格で買付を提出する事が上手な値下交渉と言えます。



2.契約日や残金決済日もポイント

新築分譲住宅の売主側の担当営業マンは、常に営業成績や売上目標に追われています。

多くの売主側の担当営業マンは、契約日や引渡日を月内の成績(売上)に入れようとする傾向があります。

もし、月末近くの時期に不動産購入申込書(買付)を提出すると、「今月中に契約して頂ければ○○万円までの値下を受け入れます」と言われる場合があります。

逆に、月初に不動産購入申込書(買付)を提出した場合、「今月中に残金決済が出来れば○○万円までの値下を受け入れます」と言われる場合があります。

従って、売主側の契約日や残金決済日などの要望を買主側である程度受け入れる事により値下交渉が成功する確率が高くなります。


ゼロシステムズは必ず物件調査を実施

ゼロシステムズでは、契約前に建物診断・耐震診断、物件調査(役所や法務局に直接出向いての調査)を平日に1日~2日かけて行います。

従って、不動産購入申込書(買付)をご提出いただいた当日や翌日のご契約というスケジュールは、対応出来ない場合が御座いますのでご了承下さい。

ご契約する事を優先するあまり売主側から入手した資料だけで、いい加減な重要事項説明書を作成して申込日当日や翌日に契約しようとする不動産会社も多々見受けられます。

本来、仲介業者は、不動産取引きたびに、自ら物件調査を必ず実施しなければなりません。

内覧した当日や翌日の契約を勧めてくる不動産業者には、十分ご注意下さい。


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<目次>
>ゼロシステムズご利用方法
>銀行別の住宅ローン審査基準の特徴
>銀行別の住宅ローン金利一覧表
>住宅ローン審査のコツとポイント
>諸費用も住宅ローンに組込みたい
>過去の借入問題と個人信用情報CIC
>住宅ローン事前審査のタイミング
>このような事例でも承認されました

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著書『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎出版




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