住宅ローン優遇金利の選び方のコツとポイント




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住宅ローン優遇金利の選び方と注意点

本文章の転記や引用はお断りいたします
著作者  田中 勲
 

住宅ローン優遇金利の選び方と注意点

優遇金利、当初優遇金利、通期優遇金利、変動金利、固定金利など、住宅ローンの金利については、様々な種類やプランがあります。

皆様は、何を基準に住宅ローンを選ぶでしょうか?

ここでは、住宅ローン選びもポイントを解説いたします。


住宅ローン選びの優先順位について

(1)基準金利(店頭金利)を確認する
 ↓
(2)優遇金利を確認する
 ↓
(3)当初優遇金利か通期優遇金利かを確認する
 ↓
(4)変動金利か固定金利かを確認する

このような順序で確認する事が大切です。


◆基準金利について
基準金利とは、店頭金利ともいいます。
各金融機関ごとに異なりますので、まずは、基準金利をチェックします。
当然、低い金利の方が有利です。


◆優遇金利について
優遇金利とは、各金融機関の独自の規定やキャンペーンにより、基準金利から一定の金利を引下げ(優遇)する仕組みの金利です。

優遇金利の金利幅は、購入物件の種類やお客様の属性(※1)により異なる場合が御座います。
この優遇金利は、数字(パーセンテージ)が大きければ有利になります。

※1.「お客様の属性」については、「住宅ローン審査を通すコツとポイント」をご参照ください。
http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html


◆変動金利と固定金利特約

一般的に民間金融機関の住宅ローン商品は、変動金利となります。

住宅ローンの変動金利とは、長期金利に連動して半年ごとに金利が見直されます。

金利が変動する事により、月々の返済額も変動します。
固定金利特約とは、基本は変動金利ですが、一定の期間だけ固定金利にするという約束(特約)の事です。

一般的に、1年固定、2年固定、3年固定、5年固定、7年固定、10年固定、15年固定、20年固定などがあります。

固定期間が短いほど、固定金利が低くなります。

例えば、1年固定となりますと変動金利よりも低い場合があります。
また、固定特約期間中は、他の固定期間特約や変動金利への変更が原則できません。逆に、変動金利期間中は、固定金利特約への変更は可能です。

固定特約金利で注意しなければならないことは、次に説明する当初優遇金利と通期優遇金利になります。


◆当初優遇金利と通期優遇金利について
通期優遇とは、優遇金利の数字(パーセンテージ)が、借入期間中を通して(通期)同じ金利を優遇する仕組みの事です。

例えば、通期優遇1.7%という場合は、借入期間中に基準金利が変動した場合でも、その時の基準金利から1.7%優遇され続けます。

逆に、当初優遇とは、優遇金利の数字(パーセンテージ)が、借入当初だけの優遇金利です。
一定期間を経過すると優遇金利の数字(パーセンテージ)が見直される(優遇幅減少) する仕組みの事です。

例えば、当初優遇1.9%であっても、固定特約期間終了時や変動金利から固定金利に切り替えた場合は、当初優遇1.9%が終了して、優遇幅が1%などに縮小する事になります。

一般的に長い目で住宅ローンの事を考えると当初優遇より継続的に金利が優遇される通期優遇の方が安心と言えます。
逆に比較的短期間で住宅ローンを完済する予定の方は、当初優遇でも良いかもしれません。

1年固定や2年固定特約で当初優遇は、目先の金利の低さで顧客の目を引いている住宅ローンとも言えますので長い目で見るとメリットはありません。

従って、当初優遇金利を選択する場合は、当初優遇金利が終了する条件と当初優遇金利終了後の優遇金利幅を必ず確認してシミュレーションする必要があります。

◆変動金利1.25倍ルールについて
お客様が「急に金利が上昇して返済出来なくなったら困る。」と言った際に、不動産会社の営業マンが「返済金額は、1.25倍までしか上がらないから心配ないですよ」と説明する場合がありますが、これは、大変な説明不足ですので注意が必要です。

確かに金利が上昇しても返済金額は、1.25倍を上限として上がりません。しかし、これは、あくまでも返済金額の話です。

例えば、借入当初は、月々8万円の返済で、変動金利の金利が上昇した結果、月々12万円に返済額が上昇したとします。

このように本来は、月々12万円に返済額を増額しなければ、金利相応分の元金と利息の返済が出来ないのですが、急激に月額返済額が上昇すると返済しきれない可能性があるので、1.25倍ルールがあります。

この1.25倍ルールが適用された場合、月々8万円の1.25倍となりますので月々10万円の返済となります。

一見、安心のように感じますが、これには大きなカラクリがあります。
返済額が少ない分、元金(借入残高)の減りが遅くなるのです。

従って、返済しても元金が減りません。
銀行の住宅ローンでは、このような状態で最終返済日に未払いの利息や元金が残っている場合、残債の一括返済を請求されることになります。
(このような状態の事を「未払い利息」(みばらいりそく)といいます)

未払い利息の一括返済が不可能な場合は、今まで支払し続けてきたマイホームを売却して一括返済しなければなりません。

変動金利を選択する際には、金利が上昇した場合、このように未払い利息状態になる可能性がある事も考慮してする必要があります。


◆全期間固定金利(民間金融機関)
民間金融機関の住宅ローンは、基本的に変動金利ですが金融機関により全期間固定金利特約というプランがあります。
これは、文字通り全期間固定金利です。

全期間固定金利は、返済期間35年、30年、25年、20年と返済期間が短いほど、低い金利となっている場合が多いです。

全期間固定にする事により、将来の金利を心配することなく住宅ローン返済を続けることが出来ますので安心です。

◆全期間固定金利(フラット35)
フラット35は、民間金融機関と異なり、独立行政法人住宅金融支援機構という国の組織が融資する住宅ローン(昔の住宅金融公庫のこと)です。
フラット35は、全期間固定で更に、フラット35のSのAタイプ、Bタイプというものがあります。

フラット35SのAタイプでは、当初10年間は、0.6%優遇
フラット35SのBタイプでは、当初5年間は、0.6優遇
という制度です。

SのAタイプやBタイプは、主に住宅の仕様により異なりますので、検討中の物件がフラット35に適合しているか、更にSに適合しているかなど物件ごとに確認する必要があります。

◆フラット35選択時の注意点
フラット35は、独立行政法人住宅金融支援機構に出向いても借入する事が出来ません。

各金融機関がフラット35取扱窓口として貸し出し業務を行なっています。
しかし、各金融機関の取扱い窓口によりフラット35の金利と事務手数料が異なります。

要するに金利や事務手数料が高い金融機関があれば安い金融機関がありますので注意が必要です。

一般的な都市銀行などでは、最低ラインのフラット35の金利を適用していますが、融資手数料は、融資金額×2.16%という場合が殆どです。

それが、銀行以外のフラット35専門の取扱い金融機関では、都市銀行と同様に最低ラインの金利で、融資手数料が、融資金額×1.65%や1%前後というところもあります。


みずほ銀行 融資手数料=融資金額×2.16%、
ファミリーライフサービス 融資手数料=融資金額×1.65%
楽天銀行や優良住宅ローン 融資手数料=融資金額×1%前後

従って、フラット35を選択する際には、少しでも融資手数料が安い金融機関を選ぶことが有利と言えます。

但し、楽天銀行や優良住宅ローンの場合、ほぼ業界最安値の融資手数料ですので、若干混み合っている為、パワービルダー系の建売りを購入する際には、残金決済日の約定期日に間に合わないことが多々御座いますので注意が必要です。(事実上選択肢から外れます)


不動産会社の営業マンなどは、取扱が容易な自社提携銀行の住宅ローンを勧めてきたり、「今は金利が低いから取合えず変動金利で組んでおいて将来金利が上がったら固定に切り替えては?」と無責任なアドバイスをする場合があります。

住宅ローンを選択する場合は、ご自身でしっかり吟味する又は、ファイナンシャルプランナーからアドバイスを受けることをお奨めいたします。

住宅ローン金利プランを選択する場合は、安易に変動金利を選択したり、当初優遇金利を選択する事は、大変危険ですので十分ご注意ください。



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