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過去に発見できなかった事柄とその後の対策

私どもでは、一般的な不動産会社では、行なわないような、細かな建物診断や物件調査を実施しています。

しかし、時として、私どもの建物診断や物件調査であっても発見し切れない想定外という事案が発生してしまう事も御座います。

そのよう場合は、再び同じ事態にならないように建物診断や物件調査の手法を常に改善しております。

同時に、そのような物件を購入してしまったお客様へは、出来る限りのフォローをするように心がけています。

ここでは、今まで発見できなかった不具合や事柄とその後の対策について公開しています。




◆事例.1 (発生回数1回)
サイディングの不適切な釘打ち位置

◆内容
本来、外壁のサイディングの釘打ち位置は、ボードの継ぎ目(相決り(あいじゃくり))から大よそ20mm以上離して打たなければならないものが至近で打たれていた。

◆発見出来なかった原因
1階と2階の外壁は、目視で確認できたが3階の上部外壁が見え難い為、見落とした。

◆その後の対策
通常の視力で見え難い部分は、双眼鏡を使用して確認するようにする。



◆事例.2 (発生回数1回)
基礎コンクリートの中の異物

◆内容
基礎コンクリートの中に混入した異物(木片)を契約をした後、物件引渡し直前に発見する。

◆発見出来なかった原因
大雪による積雪で基礎コンクリートの診断を完全に行なう事が出来なかった。

◆その後の対策
積雪や悪天候で建物診断を完璧に行なう事が出来ない場合は、お客様が「早く契約したい」という要望があったとしても、雪解けや天候の回復を待ってから再度診断を実施した後に契約する。



◆事例.3 (発生回数1回)
対象物件の目の前での道路冠水

◆内容
引渡し後に長時間強い降雨があり、対象物件の目の前の道路が冠水した。

◆発見出来なかった原因
市区町村が発行している浸水ハザードマップには、床上浸水被害予想エリア外であった。

◆その後の対策
ハザードマップだけでなく、市区町村の防災課に直接出向き物件周辺の過去の災害履歴をヒアリングする。
火災保険の床上浸水を保証するオプションの存在も説明する。



◆事例.4 (発生回数1回)
新築のトイレが使用されていた

◆内容
引渡しを受けた新築のトイレが既に使用されていて汚れていた。

◆発見出来なかった原因
トイレの正常な上下水の流水や水漏れなどの確認のみを行ない、若干の汚れについて気にかけていなかった。

◆その後の対策
拭き掃除と掃き掃除をしながら建物診断をするようにした。



◆事例.5 (発生回数1回)
基礎コンクリートのモルタル仕上げの剥離

◆内容
引渡し後に基礎コンクリートのモルタル仕上げが剥離する事例が発生。

◆発見出来なかった原因
基礎コンクリートの上からモルタルを塗ってしまうと目視では、剥離の原因となる内部の浮きや空洞を見つける事が困難。

◆その後の対策
完成後の基礎コンクリートのモルタル仕上げの上からでも、反響音で剥離の原因となる浮きや空洞を診断できる打診棒検査を導入。



◆事例.6 (発生回数1回)
室内壁の石膏ボード留める不適切なビスピッチ

◆内容
室内壁の石膏ボードを固定しているビス間隔(ビスピッチ)は、本来200mm前後が適切だが、600mm前後に手抜工事を、引渡し後のリフォームでクロスを剥がした際に発見した。

◆発見出来なかった原因
クロスを貼ってしまうと石膏ボードのビスピッチを目視で確認する事は不可能。

◆その後の対策
金属探知機とネオジウムマグネットを使用してクロスの上からでもビスを視覚化してピッチを計測する手法を考案して完成物件でも診断可能にする。



◆事例.7 (発生回数1回)
新築物件の地下にリニア新幹線の計画

◆内容
引渡し後に新築物件の地下にリニア新幹線が通る計画が発覚する。

◆発見出来なかった原因
市区町村の役所に出向いて物件調査を行なった際、都市計画課での都市計画図には、リニア新幹線の計画図の記載がなく確認する事が出来なかった。

◆その後の対策
物件周囲に鉄道が見えない場合でも、市区町村の都市計画課での物件調査けでなく、鉄道会社への確認を物件調査の項目に導入する。



◆事例.8 (発生回数1回)
建物診断した時と入居後の電磁波測定値が異なる

◆内容
契約前の1回目の電磁波測定値と2回目の電磁波測定値では低かったが、引っ越し後にお客様ご自身の電磁波測定器で計測したら高い数値になった。

◆計測値が異なった原因
電線を通る電流は、季節や気温により電力需要が変わるため真夏や真冬では電流が大きくなり、電磁波の測定値も増えた。
 
◆その後の対策
季節により電磁波測定値が異なる旨の説明をする。
アナログメーターの数値の曖昧さを改善するため、デジタル電磁波測定器を導入。
電磁波、ホルムアルデヒド濃度、放射線量について、より正確な計測値を求めるお客様へは、専門機関の測定を推奨することとする。



◆事例.9(発生回数1回)
外構ブロック塀の外側の隙間に土砂が入り込む

※外構とは?
外構とは、建物が建っている敷地を取り囲むブロック塀、駐車場コンクリート、ポストなどのことです。

◆内容
新築分譲住宅の外構ブロック塀が境界よりも内側約5cmの位置に築造されているため、隣地の既存ブロック塀と新規ブロック塀との間に約5cmの隙間があり、雨が降ると、その隙間に土砂が入って溜まってしまうことを買主より指摘される。

◆隙間に土砂が入った事を指摘された原因
隣地にある既存ブロック塀と新規に築造されたブロック塀との隙間の土留めの役割をするものがないため土砂が溜まる。
そのことを事前に説明していなかった為、指摘される。

 ◆その後の対策
お客様には、隣地にある既存ブロック塀と新規に築造されたブロック塀との隙間に土砂が溜まることは、やむを得ないことと説明してご理解いただいた。
一般的に外構の外側の隙間へ土砂が入っても生活に支障がないので、今まで説明をしていなかったが、今後は、外構の外側に隙間がある場合、隙間に土砂が溜まる可能性や雑草が生える可能性を説明することとする。




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