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新築の建売住宅の欠陥事例

◆新築でも違反建築や欠陥問題が多い


大手や中小の施工会社に関わらず、新築でも様々な欠陥トラブルがあります。

住宅を購入する際には、床下や天井裏などもチェックが必要です。

◆役所の検査では欠陥を発見出来ない


営業マンは、「ちゃんと役所の検査(完了検査)に合格して検査済証が発行されているから安心です!」と良く言われます。

しかし、完了検査で確認する内容は、建物配置、間取り、開口部、斜線制限などの建築確認申請どおりの建物が完成したかのチェックだけです。

実は、新築一戸建の完了検査では、床下や天井裏のチェックがありません。

従って、床下に水が貯まっていたり、不燃材施工に不備がある違反建築物であっても完了検査に合格して検査済証が発行されてしまいます。

天井裏の防火に関する法令違反の事例
◆発見頻度・・・・中
◆重大度・・・・・大
   
   

首都圏の殆どの市街地は、建築基準法22条区域や準防火地域に指定されいます。

その地域内では、小屋裏(天井裏)やユニットバスの周囲にも、石膏ボードやダイライトなどの不燃材の施工が義務付けられています。

この石膏ボードなどは、法令30分耐火の不燃材ですので、火災の時には、不燃材未施工の違反建築物では、延焼が30分早まる可能性がある非常に危険な違反建築物です。


是正前   是正後


建物診断の結果、不燃材未施工による法令違反を発見した場合、契約前であれば、「契約をしない!」という選択肢があります。

しかし、未完成現場を契約した場合は、上記のように施工会社に是正を依頼します。


床下の断熱材の施工不良の事例
◆発見頻度・・・・多
◆重大度・・・・・中






床下を点検口や収納庫から覗き込むと、点検口周辺の断熱材の未施工が発見されます。

床下部分は、建築確認検査機関の完了検査でチェックされない部分ですので、誰にも気付かれないまま引き渡されている物件が多数流通していますので注意が必要です。

断熱材の施工不良は、建物の省エネ性能に関わります。


天井や壁内の断熱材の施工不良の事例
◆発見頻度・・・・中
◆重大度・・・・・大
     

赤外線建物診断では、壁や天井の一部の温度が異なる部分を発見します。

その多くが、断熱材施工不良です。

断熱材の施工不良は、住宅の省エネ性能の根幹に関わります。

比較的多い不具合ですので注意が必要です。


石膏ボードのビス間隔違反による耐震不足
◆発見頻度・・・・多
◆重大度・・・・・大


 

壁紙の下地の石膏ボードのビス留め間隔にも規定があります。

田中式建物診断では、完成物件であっても壁紙で隠れいるビス間隔を可視化して検査を実施します。

現代の建物は、在来工法であっても耐力壁の壁量バランスで耐震性能を確保しています。

石膏ボードも耐力壁の強度に加算されます。

このビス留めの間隔が規定よりも広くなりますと、設計上の耐震強度を確保されません。

これは、新築建売住宅で良く発見される手抜き工事ですので注意が必要です。


雨水侵入(雨漏り)の事例
◆発見頻度・・・・少
◆重大度・・・・・大



赤外線サーモグラフィーで非破壊検査を実施しますと、新築一戸建でも雨水侵入(雨漏り)を発見します。

雨漏りと言っても、雨が天井からポタポタしません。

室内がクロスで覆われていますので、微量な雨水侵入では、表面上に見えません。

赤外線サーモグラフィーと含水率計測器で表面上に見えない雨漏りを発見します。

新築住宅では、時々発見される瑕疵ですが、中古住宅になりますと、発見頻度が各段に上がりますので注意が必要です。


床下の水濡れにより高い湿気の事例
◆発見頻度・・・・中
◆重大度・・・・・中

新築一戸建に限らず住宅購入を検討する際には、床下を必ず点検すべきです。

床下を診ると、上下水管の水漏れ、基礎のヒビ、ゴミ、残存物、断熱材不良、含水率(湿度)が高い木材など
様々な不具合を発見できます。





基礎コンクリートの施工不良事例
◆発見頻度・・・・少
◆重大度・・・・・大

動画

基礎コンクリートは、コンクリート圧縮強度や打診棒で非破壊検査で判断します。

基礎コンクリート表面に打診棒を転がすと、軽い音の部分を発見する事があります。※動画参照

軽い音の場合、コンクリート内部の空洞がある可能性があります。

写真は、コンクリート基礎内部の木片混入を発見した様子です。


雑な施工例
◆発見頻度・・・・多
◆重大度・・・・・小~中
階段の裏側からのビス飛び出し

ドア枠回りの施工不良

巾木の施工不良 切り過ぎの床

 
未熟な大工による取付ミス

 
 外壁クギ打ち不良  ドア枠の傷  


欠陥住宅や違反建築でない小さな不具合・・・。

しかし、高額な金銭を支払って購入する住宅であれば、雑な仕上げの物件は、避けたいところです。

引渡し後に発見された傷、汚れ、隙間の類は、有償修理になる事が多いので、引渡前に専門家のチェックが必須です。





「上手?」「雑?」の施工見極めポイント
普通  良 
収納内の入隅の仕上げの違いで見極める  
玄関の上がり框の仕上げの違いで見極める
 

ちょっとした仕上げの違いで職人の技術力と仕事に対しての意識を伺い知れます。







人体に悪い不具合の事例
◆発見頻度・・・・多
◆重大度・・・・・大
 
電磁波 ホルムアルデヒド 

田中式建物診断では、建物環境もチェックします。
電磁波の中でも「磁場」に関しては、発生源より距離を保たなければなりません。

高電圧の電線の近くの物件は、4ミリガウス以上の電磁波を計測する事もあります。

新建材は、ホルムアルデヒドを殆ど含んでいませんが、リペアが多い物件では、リペア材料に含まれている塗料や接着剤からホルムアルデヒドを飛散させることもありますので注意が必要です。



精密な欠陥検査で購入時の不安を解消

◆精密な欠陥検査で購入時の不安を解消

一般的な住宅診断は、目視による住宅のコンディションを確認することが中心ですが、ゼロシステムズの建物診断では、一般的な住宅診断に加えて、赤外線建物診断などの非破壊検査や電磁波測定やホルムアルデヒド濃度測定などのシックハウス診断も実施します。


著書『こんな建売住宅は買うな』幻冬舎出版

また、木造住宅で耐力壁や構造図などを入手できる物件であれば、新築・中古を問わずゼロシステムズで取り扱う全ての物件を対象に、一級建築士による耐震診断を行ない、耐震性の確認をしてから、契約することが出来ます。


田中式建物診断とは?

赤外線建物診断 超音波クラック深度測定器 高性能鉄筋探査機
シュミットハンマー
電磁波測定  ホルムアルデヒド測定
※X線(レントゲン)建物検査のみ、オプション検査項目です。
X建物検査の詳細は、田中住宅診断事務所サイトをご参照ください。

新築住宅の『アタリ』と『ハズレ』を見極める

新築一戸建は、施工業者や職人の腕やモラルにより品質に大きく差がつき、品質の良い「アタリの建物」と品質の悪い「ハズレの建物」が存在します。

例えば、複数棟現場で1号棟は、品質に問題がないアタリの建物でも、2号棟は、品質が悪いハズレの建物ということもあります。

田中式建物診断では、このようなアタリとハズレの物件をご購入前に予め見極めることができます。

仲介手数料無料ゼロシステムズにて、ご契約したお客様に対しては、無料で『田中式建物診断』を実施しています。

>>欠陥住宅モデル棟で建物診断を研究

田中式建物診断の考え方




仲介手数料無料でも本格的な建物診断


















一般的な住宅診断
1.目視による住宅診断
2.機器による住宅診断
本格的な建物診断
3.非破壊検査による住宅診断
4.周辺環境や健康リスク診断
5.必ず耐震診断を実施

◆田中式建物診断なら全てを網羅

一般的な住宅診断は、上記1~2の診断のみですが、田中式建物診断は、一級建築士を中心とした専門家チームが全項目の診断を実施して、隠れた瑕疵(欠陥)を発見します。

お引渡までに合計4回の建物診断を実施しますので、完了検査で発見できない欠陥も発見します。


1.目視による住宅診断とは?
仲介手数料無料でも本格的な建物診断
一般的な住宅診断

室内外、床下、小屋裏、水回りなどを目視と触診で建物のコンディションを一次診断

小屋裏点検 小屋裏断熱材 点検2
小屋裏点検 不燃材未施工 巾木 巾木取付不良
床下点検風景 点検 アーネストワン不具合1
床下点検 断熱材欠落 収納裏 巾木パッキン不良
  土台不具合 不具合8
床下水漏れ 小屋裏に残存物 土台欠損 釘の飛び出し


目視による一般的な住宅診断では、上記のような欠陥を発見する事が出来ます。

但し、見える範囲での住宅診断ですので、壁内部の断熱材施工不良や未施工、雨水侵入、基礎コンクリートの剥離や空洞などは、発見する事が出来ません。

表面上に見えない部分の建物診断では、専用機器を用いた非破壊検査でなければ欠陥を見落とす事もありますので注意が必要です。

2.専用機器による住宅診断

仲介手数料無料でも本格的な建物診断

水平器などを使用する住宅診断

水平器など建物のコンディションを知る為に最低限必要な専用機器による一般的な住宅診断

フロア水平検査
水平器 赤外線
レーザーレベラー
木部含水率測定 打診棒での
基礎剥離検査

住宅診断用の機器を用いて、水平、垂直、含水率、などを診断できます。

但し、一般的な住宅診断で使用される機器で発見できる瑕疵には、限界があります。

壁内部の断熱材施工不良や未施工、雨水侵入、基礎コンクリートの剥離や空洞などは、発見する事が出来ません。

表面上に見えない部分の建物診断では、専用機器を用いた非破壊検査でなければ欠陥を見落とす事もありますので注意が必要です。


3.非破壊検査
仲介手数料無料でも本格的な建物診断
赤外線・超音波・金属探知機などを使用

壁や天井の内部は、建築のプロであっても表面を破壊しなければ内部状況を確認できません。

非破壊検査では、専用の検査機器を使用して目に見えない部分の検査を行ないます。

新築一戸建であっても、目に見えない壁の中の雨水侵入(雨漏り)や断熱材の施工不良などを赤外線建物診断で発見することがあります。

新築の建売住宅を購入する際には、赤外線建物診断を実施してからご契約することを推奨します。

超音波クラック深度測定器 基礎シュミットハンマー検査
赤外線
サーモグラフィー
高性能
鉄筋探査機
超音波クラック
深度測定器
基礎コンクリート
圧縮強度 
玄関上部の
見えない雨水侵入
赤外線建物診断で
一目瞭然
コンセント下部の
断熱材施工不良
赤外線建物診断で
一目瞭然
赤外線建物診断の有効性


◆新築の雨漏りについて
一般的には、『新築分譲住宅だから大丈夫!』と思われるかもしれませんが、新築分譲住宅であっても、壁内の『雨水侵入(雨漏り)』があること御座いますので注意が必要です。

 

一般的に新築の室内仕上げは、ビニールクロスですので壁内に多少の雨水が侵入しても表面の変化は全くありませんので誰も気が付きません。

しかし、赤外線サーモグラフィーを通して壁や天井を見ると温度変化で壁内の雨水侵入を発見することができます。

◆新築の断熱材の欠損

赤外線建物診断では、雨漏りの他にも壁内や小屋裏の断熱材の欠損状況を確認できます。
 
右写真のようにコンセント下側の断熱材が欠損しているのが解かります。

新築の建売住宅の天井断熱材の欠損

赤外線サーモグラフィーでは、断熱材以外にも下地や柱の位置も確認する事ができます。

 

一般的な住宅診断では、完成後の壁内の状況を調べることが出来ませんが、赤外線建物診断では、完成済であっても壁内の断熱材欠損や雨漏りを発見できますので、住宅購入前には、必須の建物診断の一つです。

ゼロシステムズの建物診断では、この赤外線建物診断を無料で必ず実施しますので安心です。


◆ビルやマンションの大規模修繕
ビルやマンションの大規模修繕に必要な建物調査も赤外線診断で実施する事ができます。

その場合、当社と一般財団法人街と暮らし環境再生機構と共同で赤外線建物診断を有償で承ることができます。



※一般財団法人街と暮らし環境再生機構のパンフレットから抜粋

赤外線建物診断は、ビルやマンションに足場を設置して行う外壁打診検査に比べると低価格な調査費用で検査する事ができます。

大規模修繕を検討している管理会社様やビルオーナー様は、是非ご検討ください。
 




4.周辺環境や健康のリスク診断
仲介手数料無料でも本格的な建物診断
電磁波・ホルムアルデヒド・放射線を測定

電磁波、放射線、ホルムアルデヒドなど目に見えない健康被害のリスク診断。


ホルムアルデヒド測定器 放射線量測定 地デジ電波測定
電磁波測定 ホルムアルデヒド
濃度測定
放射線量測定 地デジ電波
受信状況確認



1.電磁波が高いとは?

鉄塔、送電線だけでなく、通常の道路脇の電柱の電線の中にも、高圧線(20万ボルト以上)の場合があります。

そのような電線の近くでは、4ミリガウスを超える電磁波の場合がありますので注意が必要です。
4ミリガウスを超える電磁波を浴び続けると、小児ガンや脳腫瘍の発生リスクが2倍になるという学説があります。

しかし、逆に「問題無い」という学説もあります。

どちらの説を信じるかは、人それぞれですが、高価な住宅を購入するのであれば、疑わしき電磁波リスクは避けたいものです。

2.ホルムアルデヒド濃度が高いとは?

近年の住宅は、JAS規定でF☆☆☆☆(エフフォースター)というホルムアルデヒド飛散量が殆どない建材を使用しています。

しかし、全く使用されていない訳では御座いません。

新築住宅の中でも、仕上り程度が悪く、リペア(補修)が多い物件では、リペアの塗料や接着剤が原因で、ホルムアルデヒド濃度が高い物件がありますので注意が必要です。


5.耐震診断
仲介手数料無料でも本格的な建物診断
一般診断法による耐震診断を全棟実施

新築であっても第三者による耐震診断が必要です。ゼロシステムズで取り扱う全ての新築一戸建の耐震診断を実施しています。
※1

特に木造2階建は、建築確認申請の際に、構造計算書の添付が省略されていますので、第三者による耐震診断が必要です。

また、木造3階建住宅は、耐震強度が基準ギリギリの場合がありますので、ご検討物件が木造3階建の場合は、どの程度余裕をもって耐震基準を上回っているかを確認する意味でも耐震診断が重要です。

※1:一級建築士による一般診断法による耐震診断を実施します。構造図があり、在来工法、2×4工法であれば耐震診断が実施可能。構造図がない木造住宅やRC造、S造、SRC造、混構造の場合は、耐震診断できません。



このような物件には注意が必要
ビルトインガレージ 窓が多い間取り
1階の壁面が少なく、壁量バランスが悪いため、耐震性に問題がある物件がありますので注意が必要です。 窓が多く壁が少ないと壁量バランスが悪い為、耐震性に問題がある物件がありますので注意が必要です。
木造3階建 中古住宅

外部リンク動画:日経BP社
 

市街地にある木造3階建住宅は、耐震基準をギリギリでクリアしている物件がありますので注意が必要です。 現代の基準で耐震診断を実施すると耐震性に問題がある物件が多く、特にS56年以前の物件は、注意が必要です。



耐震診断報告書サンプル
耐震診断 壁量バランス


壁強さ倍率の算出 保有耐力計算


各階の耐震評点 最終結果
   

◆耐震評点結果


評点  判定 
1.5以上  倒壊しない 
1.0以上~1.5未満 一応倒壊しない
0.7以上~1.0未満 倒壊する可能性がある
× 0.7未満 倒壊する可能性が高い
※倒壊しないとは、震度6強~7程度の地震でも倒壊しないレベル

※一応倒壊しないとは、倒壊しない、建物へのダメージが大きいかもしれないレベル


◆田中式建物診断なら全てを網羅

一般的な住宅診断は、上記1~2の診断のみですが、田中式建物診断は、一級建築士を中心とした専門家チームが全項目の診断を実施して、隠れた瑕疵(欠陥)を発見します。

お引渡までに合計4回の建物診断を実施しますので、完了検査で発見できない欠陥も発見します。


新築の建売住宅をご検討の方へ

新築分譲住宅を大量生産で供給するパワービルダーと呼ばれる分譲会社の物件が非常に多く流通しています。

ワービルダーとは、年間に数千棟の新築分譲住宅を供給している分譲会社のことです。

具体的には、飯田グループホールディングス(一建設、アーネストワン、ホークワン、タクトホーム、アイディホーム、東栄住宅、飯田産業)やアイダ設計、などがパワービルダーと呼ばれています。

WEB上で検索すると、悪い評判が目立っていますが、建売住宅の全ての建売住宅が悪い訳では御座いません。

しかし、大量生産の建売住宅は注文住宅と違い現場監督の目が隅々まで行き届かない場合が多く、その為、施工精度が良くない建物があるのも事実です。

実際に不燃材施工不備による防火違反建築や断熱材の施工不良などもあります。

仕上がりの精度は、各職人の技術力とモラルにより大きく異なります。

例えば、多棟現場の場合、1号棟の建物は仕上がりが良くても、隣の2号棟は仕上がりが悪いということは良くある話です。

このように建物には、アタリの建物もあればハズレの建物も存在します。

新築分譲住宅の場合、引渡し後の保証が付いていますがパワービルダー系の分譲会社は、アフターサービスのフットワークが良くない会社も少なくありません。

しかし、私は、建売住宅の購入を否定的では御座いません。

何故なら大量生産のおかげで建物のコストが下げられていて街の工務店では、到底真似のできない低価格で新築住宅を供給されています。

これは、消費者にとって非常に魅力的です。

それでは、建売住宅を購入する消費者は、どうすれば良いのでしょうか?

それは、
物件ごとの品質のバラツキを見極めて、品質の悪い建物を避けて、品質の良い物件を選べば良いのです。

正しい知識と確かな目で建物を見極めて判断すれば、建売住宅購入も決して怖くありません。

ゼロシステムズでは、この見極めのお手伝いをしております。

建売住宅をご検討の際は、ゼロシステムズにお気軽にご相談ください。

ご利用の流れ
合計4回の建物診断を実施


合計4回の建物検査を実施します


私どもでは、1回だけの建物診断では、全ての欠陥や不具合を発見する事が不可能だと考えます。

田中式建物診断では、引渡までに合計4回の建物診断を実施して、不具合や欠陥を発見します。



STEP1
『お取扱無料判定フォーム』から問い合わせ

・スーモ、アットホーム、Yahoo不動産などで気になる物件がありましたら、下部に表示されている『お取扱い無料判定フォーム』からお気軽にお問合せください。

・物件掲載サイトのURLを貼付けて送信するだけで、最短30分で仲介手数料無料でお取扱い出来るか判定します。
・匿名でお問合せできるので安心です。


STEP2
現地内覧立会い
【建物診断1回目】

・メールまたは電話で内覧立会い検査の日程を調整します。

・内覧立会は代表の田中又は野方がお伺いして建物診断をいたします。

・今後の流れや建物診断・諸費用・住宅ローンについても分かり易く丁寧に説明します。

・ゼロシステムズでは、即決を求めませんのでご安心下さい。


STEP3
不動産購入申込書(買付証明書)を提出

・ご購入を決断されましたら不動産購入申込書をご記入頂きます。

・住宅ローンをご利用する方は、住宅ローン事前審査も承ります。

・値下交渉は、この不動産購入申込書を利用して行ないます。


STEP4
ご契約前の物件の精密調査
【建物診断2回目】

・値下交渉の結果、価格の折り合いがついたら契約前に物件の精密調査を実施します。

・一級建築士が建物診断、耐震診断、物件調査の全てを実施して契約する前にご報告します。

・この段階で不適切な物件と判断して購入申込をキャンセルする割合は、約1~2割です。

・この段階でキャンセルされても一切費用はかかりませんのでご安心ください。


STEP5
売買契約書を締結

・2回目の建物診断の結果、問題が無ければ売買契約を締結します。

・ご契約書類は、じっくり解かり易く説明しますのでご安心ください。

・住宅ローンに必要な書類の準備のお手伝いもしますのでご安心ください。


STEP6
引渡し前の竣工(完成)検査
【建物診断3回目】

・3回目の建物診断は、主にキズ・ヨゴレ・スキマ・建付不良などを重点に検査します。

・小さなキズや不具合も見逃さないために専門家スタッフ2名以上で検査します。

・一見綺麗に見える物件でも、この検査で平均30~40ヶ所程度の不具合を発見します。

・この段階で発見した不具合は、図面に記録して売主側に是正(補修)を依頼します。


STEP7
最終確認検査
【4回目の建物診断】

・引渡日の1~2日前に再度現場で最終確認検査を実施します。

・建物診断3回目で指摘した不具合箇所の是施(補修)が完了したかの確認もこの時に行ないます。

・是正漏れなどがあった場合は、書面に記録して売主と買主にご報告します。


STEP8
残金決済(お引渡し)

・残金決済・登記申請・鍵のお引渡しを同日の行ないます。

・この日以降から買主様の所有物となりますので、お引越しが可能です。

ご利用方法
匿名でお問合せできる魅力


気になる物件のURLをコピーして貼るだけ

スーモ、アットホーム、Yahoo不動産などで気になる物件があれば、『お取扱い無料判定フォーム』に物件掲載サイトのURL貼付けて送信するだけで、最短30分で仲介手数料無料でお取扱い出来るかを判定します。

営業連絡など一切ありませんのでご安心ください。

>お取扱い無料判定フォームについて




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お取扱い可能な場合は
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レビュー掲示板のお客様の声(9)
・物件種別:新築(アーネストワン)
・仲介手数料:約95万円→金0円
・物件値下額:金50万円
・合計お得額:金145万円
・当社を知ったきっかけ:知人からの紹介
【お客様の書込みレビュー】
職場の同期が建てた家が欠陥住宅で施工会社と揉めて田中住宅診断事務所さんにお世話になっている話を以前から聞いていましたので、私が家を建てる時は、絶対に第三者検査としてお願いしようと初めから決めておりました。
結果、うちは注文ではなく建売住宅を買う事になり、ゼロシステムズさん経由で田中住宅診断事務所を無料で利用できたので満足の結果を得られました。
子供がアレルギー体質なのでホルムアルデヒド濃度測定や電磁波測定をするシックハウス診断も魅力的でした。
代表の田中さま、赤外線診断士の野方さま、一級建築士の金子さまには、何度も現場に来て検査していただき有難う御座いました。
おかげで安心して家を手に出来ました。
心より御礼申し上げます。
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建物診断ができるアプリを開発しました。




著書の紹介
建売住宅の見極め方が出版されました。




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