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住宅ローン審査に強いゼロシステムズ(2)
2014/07/07 00:05
各項目別対策

1.過去7年以内に債務整理した事がある
個人信用情報センター等の情報開示期間は7年ですので、それを過ぎると照会をしても結果が判らないと言われています。
債務整理をした人や破産者は7年借金できないという決まりはどこにもありません。
個人信用情報センターに開示されなくても債務整理(債務を踏み倒し)された金融機関系列では、ずっと記録が残っているので利用できないと思って下さい。
昔、第一勧業銀行の債務を債務整理した顧客が、十数年経過後、みずほ銀行で融資審査申込みしたら約10分後には断られたケースもあります。
従って、債務整理をした年月日を明確にして債務整理後の正確な経過年月と債務整理した金融機関を明確にして、7年経過した後に債務整理した金融機関系列以外の銀行に申込みする必要があります。

2.クレジットなどの返済日を遅れて引き落とされる事が度々ある
まずは、どの位の頻度(回数)で引き落とし日が間に合わず遅れて引き落とされたかを明確にします。
債務整理や明かな滞納は、俗にブラックと言われますが、返済日を遅れて引き落とされる事が度々(大よそ5回以上)ある場合は、俗にグレーやグレーゾーンと言われます。
例えば、毎月27日が引き落とし日で、毎回27日に入金が間に合わず翌月5日が再引落日で引落されている場合は、グレーゾーン扱いされる可能性があります。
このクレー扱いは、限りなくブラックに近いと言って良いでしょう。
この場合、個人信用情報と関係ないところ(親や兄弟など)から資金を調達して、この借入に関しては一括返済して綺麗な状態にしてから住宅ローンの申込みをする事をお奨めします。

3.現在も消費者金融やキャッシングの借入がある
まずは、どこの消費者金融でいくら位の借入があるかを確認します。
銀行や信金などの住宅ローン審査では、消費者金融(俗に言うサラ金)で借入がある顧客を極端に嫌います。
消費者金融で借入がある場合は、住宅ローン事前審査で不承認になる可能性が高くなるので注意が必要です。
消費者金融で借入がある場合は、個人信用情報と関係ないところ(親や兄弟など)から資金を調達して、消費者金融の借入に関しては一括返済してから住宅ローンの申込みをする事をお奨めします。
忘れてはならないのは、消費者金融の借入を一括返済した後は、消費者金融のカードなどの契約も必ず解約して下さい。
一括返済して残債0円になってもカード契約が継続していてキャッシング枠50万円などがあると、住宅ローン審査では、消費者金融で50万円借りている事と同一に扱われる場合がありますので十分に注意して下さい。

4.運転免許証の番号が最後の一桁が4以上の数字
この最後の一桁の数字は、免許証の再発行の回数を表します。免許証の再発行が4回以上の場合、金融機関の審査では「怪しい」と疑われる事があります。
この場合は、あえて運転免許証を提出しないで、パスポートや住基カードなど他の写真付きの身分証明書を提出した方が無難です。

5.キャッシング枠のあるクレジットカードを複数枚保有している
VISAやNICOSなどのクレジットカードには、50万円~100万円程度のキャッシング枠がついている場合があります。
実は、住宅ローン審査では、キャッシング枠があるクレジットカードの場合、実際にキャッシングしていなくてもカードを保有しているだけでキャッシング枠50万円や100万円を借りている事と同一扱いに見られてしまう可能性が非常に高いので要注意です。
この場合、可能であればキャッシング枠のあるクレジットカードは、全て予め解約して下さい。
若しくは、金融機関に保有しているクレジットカードの詳細を事前に告知して住宅ローン事前審査の申込みをするようにして下さい。
恐らく、この項目に当てはまる方は、多くいらっしゃると思います。
この保有カードの事前告知を怠ると通る審査も通らなくなりますのでご注意下さい。

6.携帯電話を分割払いで購入している
以外と忘れやすいのが携帯電話の分割払い購入です。
住宅ローン事前審査では、自動車ローンの分割払いやクレジットカードでの分割払いと同等の扱いになります。
この場合も、住宅ローン事前審査の段階で携帯を分割購入している旨を事前に告知する必要があります

7.自動車ローンの残債が数百万円以上ある
住宅ローン審査では、住宅ローンの月々の返済額に既存の借入の返済額を加えて年収に対しての返済比率を計算します。
従って、返済比率オーバーやギリギリの場合は、自動車ローンなどの残債がある場合、出来れば個人信用情報と関係ないところ(親や兄弟など)から資金を調達して一括返済して下さい。出来ない場合は、自動車ローンの詳細(借入年月日、最終返済予定年月日、当初の借入額、現在の残債、月々やボーナス時の返済額、残価設定プランの有無)を金融機関に予め告知する必要があります。

8.雇用形態が契約社員、アルバイト、パートである
雇用形態が、契約社員、アルバイト、パートでも年収、勤続年数など一定の条件を満たしていればフラット35や一部の銀行や信金であれば審査が通る可能性があります。
基本的に継続した安定収入がある事が条件ですので、過去2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意する必要があります。
必要に応じて在籍証明書や雇用契約書の提出も求められますので事前審査の段階で予め提出すると良いでしょう。
雇用形態が契約社員、アルバイト、パートでも健康保険証が社会保険であれば更に承認への可能性が高くなります。

9.自営業や自由業で確定申告額が少ない
実際に収入があるにもかかわらず節税の為に経費を増やして確定申告をしている場合、住宅ローン審査を通す方法は3つあります。
一つ目は、修正申告をして所得を増やすという方法です。
但し、この場合は、住宅ローン審査側からはあまり良い印象を得られない可能性があるので注意が必要です。
二つ目は、ゆうちょ銀行やスルガ銀行では、確定申告額が少なくても実際の収入を考慮して審査してくれます。
但し、ゆうちょ銀行やスルガ銀行は、他の銀行に比べると金利が高いので熟慮が必要です。
三つ目は、翌年の確定申告額を借入金額に見合った返済比率になる所得で申告する
但し、その分多く所得税等を支払う事になります。

10.健康保険証が国民健康保険
本来、会社組織の場合は、社員を社会保険に加入させる義務があります。
しかし、国民健康保険である場合、住宅ローン審査側では、社会保険の加入義務を怠っている会社とみなされ審査が慎重なってしまいます。
社会保険証があれば、保険証に会社名が記載されており在籍確認や資格取得年月日で勤続年数などを確認できますが国保の場合、その確認が出来ません。
この場合、在籍証明書を事前に用意して住宅ローン事前審査の際に提出する必要があります。

11.社会保険だけど資格取得年月日が勤続年数と異なる
住宅ローン事前審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数などを確認します。
しかし、健康保険組合に変更が生じたり、関連会社に転籍したりすると社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があります。
この場合、住宅ローン事前審査申込みの段階で、資格取得年月日が異なる理由を金融機関に事前に告知する必要があります。
告知しないと、勤続年数を虚偽申告しているとみなされる可能性がありますのでご注意下さい。

12.勤務先が小規模だったり社歴が3年未満
勤務先が小規模だったり社歴が短い場合、住宅ローン事前審査の段階で金融機関側で勤務先会社情報を取得出来なく審査が出来ない場合があります。
この場合、会社謄本や会社案内パンフレットなどの提出を求められる場合があります。
会社が小規模だと会社案内などが存在しない場合は、会社ホームページを印刷して提出して代用できます。
しかし、ホームページが無い場合は、勤務先の会社の概要書を作成して提出する必要があります。
例えば、設立年月日や資本金、営業内容、主要取引先、年間売上高、など会社の概要を列記して下さい。
住宅ローン事前審査で勤務先の実態を把握出来なく不承認になったケースもありますので注意が必要です。

13.給与体系が時給や日給制である
住宅ローン事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。
給与体系が時給や日給制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。
住宅ローン事前審査では、基本的に継続した安定収入がある事が条件ですので、過去2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。
必要に応じて在籍証明書や雇用契約書の提出も求められますので事前審査の段階で予め提出すると良いでしょう。

14.給与体系が歩合制である
住宅ローン事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。
給与体系が歩合制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。
一般的には、源泉徴収票をだけでは、歩合給制か否かの判断は出来ませんので、住宅ローン事前審査の段階でわざわざ「歩合給です」と申告して申込みする必要はありません。
しかし、勤務先により固定給と歩合給に分けて源泉徴収票を2つ発行する会社もあります。
この場合は、課税証明書の所得と2つの源泉徴収票の合計額が同一がを確認して下さい。
もし、異なる場合は、ご自身が確定申告を怠っている可能性がありますので速やかに最寄りの税務署で確定申告をして納税証明書を取得する必要があります。
いわゆる高率歩合の職種は、住宅ローン事前審査で不承認になる可能性がありますが、フラット35や一部の銀行の住宅ローンであれば、審査が通る可能性が高いので予め確認してから住宅ローン事前審査申込みする事をお奨めします。

15.現在、産休中又は前後である
産休前であれば、あえて産休に触れずに通常通り住宅ローン事前審査を申込みする事をお奨めします。
産休中の場合は、産休中でも給与が出ていれば住宅ローンを組める場合があります。
産休直後の場合は、一般的に住宅ローン事前審査で承認を得られます。
産休中場合、過去1~2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。
産休直後の場合、過去1~2年分の源泉徴収票と共に産休から復帰して直近までの給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。

16.独身である
独身の場合、住宅ローンを利用して投資用物件を購入するのでは?と金融機関から怪しまれる事があります。
「将来の結婚する為」や「親と同居する為」などの実住の為の購入を強調した理由を事前に告知して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。

17.勤続年数1年未満
基本的に住宅ローン審査申込資格は、金融機関により異なりますが勤続年数1年~3年以上と定められています。
しかし、フラット35、みずほ銀行、イオン銀行、ソニー銀行などは、勤続3か月~6か月程度で住宅ローン審査が通ります。
勤続年数が3年未満の場合、職歴書の提出が求められます。
職歴書は、金融機関指定のフォーマットがありますので住宅ローン事前審査の段階で予め提出する事により審査がスムーズになります。

18.諸費用も住宅ローンに組み込みたい
物件価格100%+諸費用を住宅ローンに組み込もうとする場合、住宅ローン事前審査の段階で金融機関側に「諸費用すらなく現金がない人」と思われ住宅ローン審査自体が慎重になり審査が厳しく審査されますので注意が必要です。
諸費用まで住宅ローンに組み込む場合、一般的に登記費用、仲介手数料、火災保険料、保証料などは、組み込む事が可能な金融機関はあります。
住宅ローン事前審査の段階では、それらの見積書の提出を求められる事がありますので予め不動産会社に見積書を用意してもらうと良いでしょう。

19.高血圧や糖尿病などの持病がある
住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。生命保険ですので高血圧、糖尿病、緑内障などの疾患がある場合は、住宅ローン事前審査の承認を得られても団信で否決になる可能性がります。フラット35では、団信の加入義務はありませんので問題ありません。みずほ銀行では、通常団信に加入できない場合は、金利が少し高くなりますが、ワイド団信といって加入審査が比較的緩い団信があります。それでも団信が断られた場合は、団信に加入できなくても住宅ローンが組めるようになりました。しかし、出来れば団信には加入したいものです。住宅ローン事前審査の段階で、団体信用生命保険の審査も同時に行う事が可能でので健康状態に不安がある方は、団信の審査を先行して行う事をお奨めします。但し、団信の審査は、かなり時間がかかりますのでスケジュールに余裕をもって早めに審査申込みする事をお奨めいたします。

以上の項目で心当たりがあったり当てはまる項目を隠さず一つ一つ丁寧に対策を講じる事により住宅ローンで無事に承認を得る事が出来ます。


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