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住宅ローン事前審査で否決されないコツ(3)
2015/01/01 16:10
11.社会保険だけど資格取得年月日が勤続年数と異なる

対策
住宅ローン事前審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数などを確認します。
しかし、健康保険組合に変更が生じたり、関連会社に転籍したりすると社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があります。
この場合、住宅ローン事前審査申込みの段階で、資格取得年月日が異なる理由を金融機関に事前に告知する必要があります。
告知しないと、勤続年数を虚偽申告しているとみなされる可能性がありますのでご注意下さい。


12.勤務先が小規模または社歴が3年未満

対策
勤務先が小規模または社歴が短い場合、金融機関の住宅ローン事前審査で勤務先会社の実態を把握できなく審査をできない場合があります。
この場合、会社謄本や会社案内パンフレットなどの提出を求められる場合があります。
会社が小規模だと会社案内などが存在しない場合は、会社ホームページを印刷して提出して代用できます。
しかし、ホームページが無い場合は、勤務先の会社の概要書を作成して提出する必要があります。
例えば、設立年月日や資本金、営業内容、主要取引先、年間売上高、など会社の概要を列記して下さい。
住宅ローン事前審査で勤務先の実態を把握出来なく不承認になったケースもありますので注意が必要です。


13.給与体系が時給や日給制である

対策
住宅ローン事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。
給与体系が時給や日給制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。
住宅ローン事前審査では、基本的に継続した安定収入がある事が条件ですので、過去2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。
必要に応じて在籍証明書や雇用契約書の提出も求められますので事前審査の段階で予め提出すると良いでしょう。


14.給与体系が歩合制である

対策
住宅ローン事前審査では、所得が不安定な事を嫌います。
給与体系が歩合制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。
一般的には、源泉徴収票をだけでは、歩合給制か否かの判断は出来ませんので、住宅ローン事前審査の段階でわざわざ「歩合給です」と申告して申込みする必要はありません。
しかし、勤務先により固定給と歩合給に分けて源泉徴収票を2つ発行する会社もあります。
この場合は、源泉徴収票(固定給+歩合給の合計金額)と課税証明書の所得金額が統一かを確認して下さい。
もし、異なる場合は、ご自身が確定申告を怠っている可能性がありますので速やかに最寄りの税務署で確定申告をして納証明書を取得する必要があります。
いわゆる高率歩合の職種は、住宅ローン事前審査で不承認になる可能性がありますが、フラット35や一部の銀行の住宅ローンであれば、審査が通る可能性が高いので予め確認してから住宅ローン事前審査申込みする事をお奨めします。


15.現在、産休中又は前後である

対策
産休前であれば、あえて産休に触れずに通常通り住宅ローン事前審査を申込みする事をお奨めします。
産休中の場合は、産休中でも給与が出ていれば住宅ローンを組める場合があります。
産休直後の場合は、一般的に住宅ローン事前審査で承認を得られます。
産休中場合、過去1~2年分の源泉徴収票と共に過去1年分の給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳1年分のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。
産休直後の場合、過去1~2年分の源泉徴収票と共に産休から復帰して直近までの給与明細のコピーと更に給与入金の証拠として給与振込先銀行口座の通帳のコピーを用意して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。


16.独身である

対策
独身の場合、住宅ローンを利用して投資用物件を購入するのでは?と金融機関から怪しまれる事があります。
「将来の結婚する為」や「親と同居する為」などの実住の為の購入を強調した理由を事前に告知して住宅ローン事前審査申込みをすると良いでしょう。


17.勤続年数1年未満

対策
基本的に住宅ローン審査申込資格は、金融機関により異なりますが勤続年数1年~3年以上と定められています。
しかし、フラット35、みずほ銀行、イオン銀行、ソニー銀行などは、勤続3か月~6か月程度で住宅ローン審査が通ります。
勤続年数が3年未満の場合、職歴書の提出が求められます。
職歴書は、金融機関指定のフォーマットがありますので住宅ローン事前審査の段階で予め提出する事により審査がスムーズになります。


18.諸費用も住宅ローンに組み込みたい

対策
物件価格100%+諸費用を住宅ローンに組み込もうとする場合、住宅ローン事前審査の段階で金融機関側に「諸費用すらなく現金がない人」と思われ住宅ローン審査自体が慎重になり審査が厳しく審査されますので注意が必要です。
諸費用まで住宅ローンに組み込む場合、一般的に登記費用、仲介手数料、火災保険料、保証料などは、組み込む事が可能な金融機関はあります。
住宅ローン事前審査の段階では、それらの見積書の提出を求められる事がありますので予め不動産会社に見積書を用意してもらうと良いでしょう。


19.高血圧や糖尿病などの持病がある

対策
住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。
生命保険ですので高血圧、糖尿病、緑内障などの疾患がある場合は、住宅ローン事前審査の承認を得られても団信で否決になる可能性がります。
フラット35では、団信の加入義務はありませんので問題ありません。
みずほ銀行では、通常団信に加入できない場合は、金利が少し高くなりますが、ワイド団信といって加入審査が比較的緩い団信があります。それでも団信が断られた場合は、団信に加入できなくても住宅ローンが組めるようになりました。
しかし、出来れば団信には加入したいものです。
住宅ローン事前審査の段階で、団体信用生命保険の審査も同時に行う事が可能でので健康状態に不安がある方は、団信の審査を先行して行う事をお奨めします。
但し、団信の審査は、かなり時間がかかりますのでスケジュールに余裕をもって早めに審査申込みする事をお奨めいたします。


20.現住所の居住年数が1年未満

対策
金融機関や保証会社により現住所の居住期間が1年未満の場合、審査上のスコア(ポイント)が下る場合があります。
この場合、頻繁に引っ越しをする理由を予め連絡する必要があります。


以上の項目で心当たりがあるまたは当てはまる場合は、隠さずに一つ一つ丁寧に対策を講じてから審査申込む事により住宅ローン審査の「承認」を得る確率が上がります。
住宅ローン審査では「属性の良い方」場合、どこの銀行でも承認を得られますので、優遇金利や諸条件を優先して条件の良い金融機関を選ぶ事がベストです。

しかし、上記20項目に該当する方は、まずは審査が通る金融機関の中で優遇金利や条件の良い住宅ローンを選ぶ事が必要になります。

但し、審査を通す事ばかりに目が行くと、将来の返済の安全性を忘れ去られてしまいます。
私どもスタッフは、ファイナンシャルプランナーと住宅ローンアドバイザーの資格者として健全な住宅ローンをお奨めしています。

「住宅ローン審査が通る金額と返済出来る金額は違う」と思って冷静に資金計画を検討してより良い住まいを手に入れて下さい。