ゼロシステムズの自作自演がない建物診断とお客様の真実の記録ブログ(2)

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番組コーナー名
不動産ドクター田中の教えて!   
  不動産の知恵袋!
FM76.7MHzフラワーラジオ
毎週木曜日 夕方6:20~

ラジオ番組でで取り上げて欲しい
質問や話題を募集しております。

放送アーカイブ
2012年
第66回11-29放送(ゴミ置場トラブル)
第65回11-15放送(不動産の資格について)
第64回11-01放送(フラット35について)
第62回10-11放送(契約時にもらえる書類)
第61回10-04放送(ヤフー知恵袋質問回答)
第60回09-27放送(こんな物件には注意!)
第59回09-13放送(契約タイミング&誕生日)
第58回08-23放送(消費税率と価格)
第57回08-09放送(分譲地の価格構成)
第56回07-26放送(建物内に潜む危険)
第55回07-19放送(建売についてないもの)
第54回07-12放送(ハザードマップ活用)
第53回06-28放送(珍事について!?)
第52回06-21放送(雨漏りについて)
第51回06-14放送(契約~引渡しまで・・) 
第50回06-09放送(建築確認と耐震問題)
第49回05-17放送(契約解除の方法)
第48回05-10放送(パワービルダーの特徴)
第47回04-26放送(不動産屋の見分け方)
第46回04-19放送(不動産広告の見方)
第45回03-29放送(地震で家が壊れたら)
第44回03-22放送(田園調布から電話出演)
第43回03-15放送(宇都宮から電話出演)
第42回03-08放送(想定震度7に!?)
第41回03-01放送(オセロ中島さんの話)
第40回02-23放送(変動or固定金利)
第39回02-16放送(引越しのタイミング)
第38回02-02放送(木造の耐震診断)
第37回01-19放送(傾きチェック方法)
第36回01-12放送(クロスの不具合)
第35回01-05放送(年初は電話出演)
2011年
第34回12-29放送(今年最後の放送)
第33回12-15放送(コンクリート強度)
第32回11-24放送(買付の注意事項)
第31回11-17放送(建物診断実演2)
第30回11-03放送(建物診断実演1)
第29回10-27放送(不動産関係の保険2)
第28回10-20放送(不動産関係の保険1)
第27回10-13放送(色々なシックハウス)
第26回10-06放送(ゼロシステムズの特徴)
第25回09-29放送(重説と契約のポイント)
第24回09-22放送(間に合わず電話出演)
第23回09-15放送(誕生日&契約ポイント)
第22回09-08放送(不動産広告のお話)
第21回09-01放送(地盤について)
第20回08-25放送(不動産営業マンについて)
第19回08-18放送(値下げ交渉のお話)
第18回08-11放送(サーモグラフィー)
第17回08-04放送(ローン通らない例②)
第16回07-28放送(ローン通らない例①)
第15回07-21放送(建売の不具合事例)
第14回07-07放送(幽霊物件のお話)
第13回06-30放送(物件見方 賃貸編)
第12回06-23放送(物件見方マンション編
第11回06-16放送(物件見方 新築編)
第11回06-16放送(物件見方 新築編)
第10回06-09放送(物件見方 中古編)
第9回06-02放送(物件見方 土地編)
第8回05-26放送(建物診断について④)
第7回05-19放送(建物診断について③)
第6回05-12放送(建物診断について②)
第5回05-05放送(建物診断について①)
第4回04-28放送(仲介手数料について④)
第3回04-21放送(仲介手数料について③)
第2回04-14放送(仲介手数料について②)
第1回04-07放送(仲介手数料について①)





プロフィール

お気に入り写真:総理官邸記者会見室にて

名前 田中 勲
年齢 39歳

■資格
宅地建物取引主任者

住宅金融支援機構認定
住宅ローンアドバイザー資格

ホームインスペクターズ協会認定
住宅診断士資格

日本耐震防災事業団認定
木造住宅耐震診断士


■ブログの紹介
お仕事でのお客様からのお便りなどを中心に自由気ままに綴っています。

■自己紹介
この仕事が好きと言う事が、原動力です。
大変な事も多々御座いますが、この仕事が好きで18年になりました。
人に喜んでもらえる、この仕事が私のライフワークだと思って今後も長く続けたいと思っています。
お酒・・・飲めません。
タバコ・・・30歳の時にやめました。


■学歴&職歴
・秀明英光高等学校を卒業
・コンピューター会社に入社
・建売分譲会社に入社
・宅地建物取引主任者の資格を取得
・不動産仲介会社に入社
・知人と共同で不動産会社設立
(専務取締役に就任)
・慶応義塾大学経済学部通信教育課程に入学
(現在仕事が忙しく学業は停滞中・・・)
役員を退任して仲介手数料無料ゼロシステムズを運営する為にレジデンシャル不動産法人株式会社を設立して代表取締役に就任
・個人資産管理会社としてISAキャピタル株式会社を設立して代表取締役に就任
現在に至る

■基本的な考え方
・相手に喜ばれる事は、自分の喜び
・正業でなければ長く続かない
・出来ないのはやらないからである
・何事も一生懸命取り組む


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仲介手数料無料で新築分譲住宅を中心に取り扱っています。
建物診断やシックハウス診断も無料で行なうサイトです。


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建売住宅のご購入を検討している人の為のサイトです。
お勉強になると思います。


オールアバウト
欠陥住宅評論家として専門家登録されています。

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99.お客様からプレゼント♪
2012-09-24 15:38

O様(藤沢市)からのプレゼント
先日、O様(藤沢市)の新築一戸建のお引渡しが完了しました。
その際に、こんなに素敵なプレゼントを頂きました♪

ありがとう御座いました!
お引渡しの際に撮影をした写真がO様より
本日、お便りメールと一緒に送られてきました☆

O様からのお便りメール
先日の引渡しの日はどうもありがとうございました。
無事に引っ越しも終わり、特に問題もなく安心して新居での生活を過ごしています。
色々と何から何までやっていただき、ありがとうございました。
田中さん、金子さん、海老原さん、皆川さん、みなさんと出会えて良かったです。
本当にどうもありがとうございました。

田中より
写真を送っていただいて有難う御座いました。
みんな良く写っていて良かったです!
住宅は、お引越しした後、何も問題ない事が一番ですね!
O様ご家族とウサギとワンちゃんも
新居で健やかにお過ごし出来ることを心よりお祈りしております。
また、何かお気づきの点が御座いましたらお気軽にご連絡下さい☆


T様(越谷市)から頂いたプレゼント!
先日、T様(越谷市)の物件のお引渡しが完了しました。
その際にT様よりプレゼントを頂きました。
ありがとうございました☆
お引渡しの際には、T様の奥様が体調不良で欠席されましたが
早く体調が回復されますよう心よりお祈りしております。
また何か御座いましたらお気軽にご連絡下さい☆




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98.住宅の地盤調査について
2012-09-18 10:45

住宅を購入する上で建物の施工状況以外に地盤も心配ですね。
今回は、地盤調査の方法と地盤調査報告書の見方について簡単にご説明します。

最近では、新築一戸建を建築する際には、必ず地盤調査行ないます。
地盤調査の方法としては、スウェーデン式サウンディング試験という方法で調査します。
簡単に言いますと、建築予定の敷地部分の大よそ4~5箇所に専用の機械で
棒状のものを差し込んで深度25cm毎の土質やN値を調べていきます。

地盤を調査する位置(サンプル)

このN値という数値が地盤が良い土地か弱い土地かを判断するポイントなのです。


地盤調査報告書一部(サンプル)

木造2階建の場合、このN値が2.0以上あれば、建物の重さに耐えうる地盤として
地盤改良や地盤補強の工事が不要と判断されます。

このN値が、2.0を下回る結果となりますと、何等かの地盤補強対策工事が
必要と判断されます。
一般的に台地や高台は、「地盤改良は不要」という判定が多く
平野部等では「地盤改良を要す」という判定が多いです。

私は首都圏全域の数多くの物件を見ておりますが
多くの場合は、N値は2.0を下回り地盤改良が必要と
判断される物件の方が多いように思われます。

さて、地盤改良工事とは、どのようなものかと言いますと・・
代表的な改良工事は、「柱状改良」(ちゅうじょうかいりょう)という工法です。
柱状改良とは、住宅の基礎工事をする前に、基礎が乗る予定の地中に
柱状の杭をつくるという改良方法です。

柱状の杭は、専用の重機で直径50~60cmの穴を掘りながら
固化材(セメント系)と水を流し込み地中に直径50~60cmの柱をつくります。
柱の長さは、地盤調査の結果を見て判断されます。

柱状の杭の本数は、住宅の大きさにもよりますが、基礎の下の地中に
大よそ20本から30本程度の杭をつくって建物を支えます。


余談ですが、柱状改良工事の費用は、一般的に50万円~100万円程度という
高額な費用なのです・・・。

新築分譲住宅の検討をしている皆様にとって地盤については、心配な点の一つなので
出来るだけ早い段階で地盤調査の結果や地盤改良を行なったか否かの結果を
調べてお知らせするようにしております。

ただ、分譲会社によっては、地盤調査結果の詳細データを公開していない会社もあります。
この場合でも、地盤調査の結果、地盤改良したか否かの情報は、確認できますので
出来るだけ調べてお知らせするようにしています。

逆に地盤調査の詳細データを公表していない分譲会社の場合でも、
地盤についての保証書を発行している場合もあります。

ただ、保証について1つ注意しなければならない事として
建物の保証も地盤の保証も同様に「地震」が要因で起きた
建物や地盤の損害については、免責になってしまいますので注意が必要です。
地震で起きた損害をカバーする為には、個人的に火災保険と一緒に地震保険に
加入する事が必要になってきます。



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97.番組中にサプライズ誕生日祝い!
2012-09-18 10;20

お盆休明けから、とてもお問い合わせが増えて
ラジオを欠席しがちですし相変わらずブログの更新もままならなくスイマセン・・・・

先日のラジオ番組中に私の39歳の誕生日のお祝いをして頂きました!
番組中のサプライズで誕生日お祝いとても嬉しかったです♪
リスナーの方々からもお祝いのメッセージを頂きましてありがとう御座いました☆

これからも皆様のお役に立てる情報を発信していきますのでよろしくお願い致します。


スタジオ内で記念撮影
左:パーソナリティのフジコさん 右:私です


プレゼントも頂きました!ありがとう御座いました!



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96.新宿H様、北区H様ありがとう御座います
2012-08-28 15:39

お引渡し手続きを行なったお客様よりお礼の御品を頂きました。
有難う御座います!


北区のH様からの頂きもの「山田生まんじゅう」


新宿のH様からの頂き物「黒豆マドレーヌ五感ええもんちぃ」


スタッフ皆で頂戴いたしました。ご馳走様でした。
とても美味しかったです☆

ありがとうございました♪


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95.最近の建物診断事例のご報告・・・
2012-08-28 15:24

先日、建物診断した際に発見したドア枠周りのトラブルをご紹介します。
建築に詳しい人が見れば「固定し忘れただけだね」という感覚ですが
一般の素人の方が見たら「この家大丈夫??」と不安になりかねませんね!?


和室の入り口のドア枠の一部が固定されていないことを発見しました。
当然、売主側に是正するように指示しました。



2階のトイレのドア枠の固定が不完全でしたので
ドア枠を横方向に押すとドア枠ごとずれて壁とドア枠の間に隙間が
出来て向こう側が透けて見えます。
こちらも当然、売主側に是正するように指示しました。

今までの建物診断では、内装建具は、建付けや傷のチェック程度でしたが、
これからの建物診断の際には、ドア枠も手で動かして確認しようと思います!



早速、金属探知機を活用しました。

先日、導入した金属探知機で調査対象物件の隣接地のブロック塀を調べてみました。
築後大よそ30年は経過しているだろうと思われる
高さ大よそ150cmのブロック塀でした。
経年劣化でヒビが入っておりまして強い地震が起きたら
倒壊するのでは・・・と思ってしまうブロック塀でした。
金属探知機を当ててみると、大よそ1m間隔で縦方向に反応しました。
金属探知機の反応位置から推測すると鉄筋が入っていると思われます。


今後とも宜しくお願い申し上げます。


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94.足立区K様ありがとう御座います
2012-08-18 12:25

足立区のK様よりお礼の御品とお便りを頂きました。
ご丁寧に有難う御座います。
スタッフ皆で頂きます☆


K様からのお便り

 レジデンシャル不動産法人株式会社
 田中社長、金子様、海老原様、皆川様
 
 Kです。
 ご挨拶が遅れまして申し訳ございません。
 引越しの日取りが30日に決まり、エアコン等の家電購入や諸手続き、
たまっていた仕事を片付けていたら、あっという間に1週間過ぎてしまいました。
 今回の不動産購入にあたり、売主さん直接ということではなく、
御社に仲介をお願いしてよかったと、私も妻も思っております。
 というのも、第3者的立場として、田中社長を初めとして皆様から、
建物の出来具合、建物の診断、契約書の説明などをしていただき、
また、とても丁寧に対応していただきましたので、信頼することができました。
 そのため、高価な買い物ですが、安心して購入することができたと感じています。
 今後、引越しをします。何かありましたらご連絡するかもしれませんが、
その際はよろしくお願いいたします。
 最後になりましたが、感謝の気持ちとしまして、ささやかな物でございますが、
お贈りさせて頂きましたので、皆様でお召し上がりください。
 いろいろと、ありがとうございました。

田中より
ご丁寧に有難う御座います。
喜んで頂けてとても嬉しく思います。
何よりもお客様に喜んで頂ける事が
私を含めスタッフ一同の一番の願いであり
同時に仕事に対するやりがいでも御座います。
まだ暑い日々が続くようですが、お身体にお気をつけてお過ごし下さい。
また何か御座いましたらお気軽にご連絡下さい。
今後とも宜しくお願い申し上げます。


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93.建物診断で新兵器!?追加☆
2012-08-18 12:06

古い住宅の基礎や隣接地のブロック塀などを見て
お客様から
「この基礎には、鉄筋が入ってますか?」

「このブロック塀には、鉄筋が入ってますか?」
などと質問されることが時々あります。
その時には、「この年代の基礎は、恐らく鉄筋は入っていると思います・・・」
や「不明です・・・」などと曖昧な回答しか出来ませんでした。

そこで、空港のセキュリティーなどでお馴染みの金属探知機を購入しました。

基礎やブロック塀など当てて中に鉄筋があれば
「ピピピッ」となって判ります。


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92.お盆休みのお知らせ
2012-08-09 21:55

建物検査などで外出してばかりで事務所にいる事が少ない日々が続きまして
相変わらず、ゆっくりと、このブログを更新する事が出来ず、
更新する時は、何話も一気に書くという・・・
日記としては、ダメダメの見本のようなブログでお恥ずかしいです・・・。

お盆休みのお知らせ
8月11日~8月17日まで
お盆休みとさせて頂きます。

お盆休中の緊急連絡先
info@residential-estate.com

※お休み中のメールは、原則的に休み明けのお返事になります事をご了承下さい。

※既契約者様で緊急時で急ぎのお返事が必要な場合は、
 メール本文に、至急返事が必要な旨をご記入下さい。




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91.暑くても竣工検査を続けます♪
2012-08-09 21:10

8月末辺りの物件のお引渡し手続きの為に
お盆休み前に完成現場の竣工検査を行なっています。
竣工検査の時には、床に傷が無いかのチェックも行ないます。


しかし、夏の日中の建物内部は暑いですね!
竣工検査は、一級建築士の金子と私の二人で行ないます。

床の傷チェックの為に、私達は、ホウキでゴミくずを掃いて
汚れがあれば雑巾で拭きながら床や建具の傷のチェックを行なうという
私達の独自の傷チェック方法なのですが、
この時期は、暑さで自分の汗が床に落ちて、
それを雑巾で拭いたりして
なかなかチェックがはかどりません(>_<)


でも、掃きながら拭きながら建物チェックをしていると
普通に見ているだけでは、見落としてしまうような傷や不具合を
発見できますので、このチェック方法はオススメです

しかし・・・このところ建物検査が続きすぎて、
先日、赤外線レーザーラインレベラーと電磁波測定器が壊れてしまいました!?

至急と新しいものと買い替えを致します。
お盆休み中には、取り寄せられる見込みです。


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90.日本テレビの深イイ話に出演のお誘い・・・
2012-08-09 20:40

先日、日本テレビの「深イイ話」という番組で、今度は専門家特集という事で
欠陥住宅や業界の裏話についてお話をして欲しいとお誘いのお電話を
頂いたのですが、収録日と私のスケジュールがどうしても合わなく
残念ながらお断りしてしまいました・・・・。

メジャーな番組だから有名人も出演するので
是非、参加してみたかったので、とても残念です。。。

番組ご担当者様!次回機会が御座いましたら是非お声がけ下さいね☆



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89.内覧は土日でなく平日がオススメです。
2012-07-17 10:55

いつも沢山のお問い合わせを頂きましてありがとう御座います。
お問い合わせを頂いた全員の皆様にお会い出来れば良いのですが・・・
全員の皆様にお会い出来なく申し訳御座いませんm(_ _)m

私自身の決まりとして、
一.必ず私自身がお客様ご本人と直接会って打ち合わせをする。
一.必ず私自身がお客様の購入予定の物件を診る。
という事にしております。
この事は、ゼロシステムズ創業時からの決まりとして信頼を積み重ねてきております。

土日祝祭日でもスケジュールのタイミングが良ければ、
皆様とお会い出来るのですが・・・
どうしても、土日祝祭日は、お問い合わせが集中してしまい
新規の物件見学の予約を受け入れられない事が多々御座います。
皆様のご期待に添えなく申し訳御座いません。

また、土日種々祭日は、既にご契約したお客様の現地立会検査などの
予定が優先で入ってしまい、土日祝祭日には、、新規の物件見学(ご案内)の
ご予約を受け入れられない週も御座います。

ただ、平日は、スケジュールに余裕がある週も御座います。
平日であれば、比較的ゆっくりと物件の見学やご説明も出来ますので
平日の物件見学はオススメです。
また、土日は、現地に待機している営業マンが居たり他のお客様が同時に見学するなど
ゆっくり内覧できない事が多々御座います。
平日であれば、ゆっくり落ち着いて内覧する事ができますので
もし、お仕事のご都合をつける事ができれば
平日の物件の見学の予約が穴場でございます☆

私自身も多くのお客様にお会いしたいと思っております。
皆様の身近な不動産の専門家を目指しておりますので
どうぞお気軽にお問い合わせください。



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88.内覧の際は、熱中症にご注意を・・・
2012-07-17 10:30

毎日、猛暑ですね。。

熱中症は、室内でも起こります。
くれぐれも無理しないようにご注意下さい。

私は、猛暑の中の建物診断の際には、
1.こまめな水分補給
2.濡れタオルで顔を冷やす
3.クールビス軽装+塗れたスカーフで首を冷やす
この様な熱中症対策を行なっております。

物件の内覧に起こしになる際には、
皆様も熱中症にならないようにご注意願います


先日、無事にお引渡しを完了したお客様よりプレゼントを頂きました。
スタッフ全員でいただきました!ありがとうございました!
 
写真左:世田谷区K様              写真右:越谷市N様



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87.新築の床下の水溜りと建物上空に送電線・・・
2012-06-25 12:08

このところ、事務所でゆっくりブログを更新する時間がなくて・・・
久しぶりですので、まとめてブログアップ第二弾♪


一昨日、新築一戸建の建物診断をした際に発見した床下の水溜りです。
今回は、短時間の目視だけでしたので、原因は断定は出来ませんでしたが
水道管からの漏水の可能性が高いと思われます。


新築一戸建の上空を送電線が通過している物件です。

この物件は、2階の部屋の送電線に近い窓際では、
電磁波測定器の針は、5ミリガウスを差しています。

でも、この窓の反対側の部屋では、殆ど電磁波を感知しませんでした。

基本的に電磁波は一戸建の壁は通り抜けます。
一番の対処方法は、電磁波発生源から距離を置くという事です。


もし、どうしてもこの物件が気に入ってしまって!?
この物件をご購入して生活するとなった場合の
電磁波に対しての対処方法としては、

1.子供部屋は、電磁波の強い部屋を避けて電磁波から遠ざける。
2.主寝室にするのであれば、電磁波が強い窓側に頭を向けないで寝る。
などの対処方法が必要だと思います。

この電磁波の実情を“知って暮らすのと知らないで暮らす”のでは、
電磁波に対しての対処と心構えが違うと私は考えます。

電磁波の人体への影響については、皆様各自でネットで検索して調べて下さいね。



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86.シックハウスの原因物質を分解する植物!

2012-06-25 11:57

このところ、事務所でゆっくりブログを更新する時間がなくて・・・
久しぶりですので、まとめてブログアップ第一弾♪



シックハウスの原因であるホルムアルデヒドの除去能力に
優れている植物というものがあるんですね!!
「ボストンファン」という植物です。凄いですね!?

最近の建物は「F☆☆☆☆」(フォースター)と呼ばれる基準の
極力ホルムアルデヒドを含まない建材を使用されていますが
新建材、新しい家具や電化製品など各個別には、ホルムアルデヒドの発生量が
少なくても「チリも積もれば・・・」という感じで
私のホルムアルデヒド測定器では反応する事も時々あります。

新築にお引越しをして、新しい家具や新しい電化製品を揃えたり
小さなお子様が居るご家庭では、こんな植物をお部屋に置いては如何でしょうか?


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85.玄関ドア枠の垂直水平もチェック♪

2012-06-11 15:24



以前に建物診断をした際に、玄関ドアの設置不良で
玄関ドアの建付けが悪い事例が御座います。
ゼロシステムズの建物診断では、
赤外線ラインレーザーで玄関ドア枠の水平と垂直もチェックします。
赤外線ラインレーザーで赤外線を当てると
建具が真っ直ぐかどうかひと目でわかります。


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84.スカイツリーのお菓子を頂きました☆

2012-05-28 11:24


この度は、T様ご自身にて良い物件を見つけることが出来てよかったですね。
今回は、私の方にてお役に立てなかったのに
スカイツリーのお菓子を頂戴致しまして恐縮で御座います。
ありがとう御座います。
良い家が出来る事をお祈りしております。

PS.私もスカイツリーに登ってみたいです・・・。当面は混雑して無理ですよね・・・。


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83.引渡し前の立会い検査のコツ Vol.2

2012-05-16 22:17

《隙間の傷チェックには、道具が必要!?》
巾木の下の傷チェックの為には、巾木の下のゴミや汚れの除去が必要です。
ただ、見ただけでは、チェックできません・・・。


巾木の下から何かはみ出ていますね・・・・
ゴミだか傷だか汚れだか区別がつき難いです。


私の愛用の!?ヘラで巾木の下の汚れをかき出します。
この時には、床に傷を付けないように細心の注意を払います。


その後、小さなブラシでブラッシングします。


綺麗に消えました!
これは、傷では無く巾木の下のはみ出たパッキンに
ゴミが詰まっていた状態だったようです。




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82.引渡し前の立会い検査のコツ Vol.1

2012-05-16 21:37

《ただ傷や汚れを目視で探しても見逃します!》
新築の建売住宅を購入した場合、お引渡しの1週間から10日前位を目安に
当社では、買主であるお客様と私と1級建築しの金子の3名で建物の立会い検査を
行なっております。その際には、売主の担当者も現地に来て頂きますので
建物に傷や不具合を発見した場合は、その場に売主担当者に指摘して
お引渡しまでに、是正(補修や修理)をして頂きます。

ただ、傷や不具合を目視で見ただけでは、見逃してしまいます。
新築の建売住宅の場合、注文住宅などに比べて、最終のハウスクリーニングが
“雑”な傾向にあります。
注文住宅の場合は、ハウスクリーニングは、入念で専門のハウスクリーニング業者が
丸1日以上かけてクリーニングをしますが、建売住宅のクリーニング業者は、
半日程度でクリーニングを終わらせて、次の物件のクリーニングに移るのです。
これは、ローコスト住宅の宿命!?かも知れません。
建売住宅のクリーニングの“雑さ”は、ある意味・・こう言うものと「割り切って」頂いた方が
良いかもしれません。

ただ、立会い検査の際に、クリーニングが雑だと、弊害もあるのです。
クリーニングが雑だと、“木クズ”、“クロスの糊”、“ゴミや汚れ”が室内に残っていて
ぱっと見では、傷かゴミなのかの区別がつき難くて、傷や不具合を見逃してしまうのです。

そこで、私と1級建築士の金子で、独自の建物立会い検査の手法が
私たち建物の専門家が2人で掃除をしながら傷を探すという手法です。
地味で単純ですけど、かなり精度が高い検査手法です。


これは、傷かな?汚れかな??

 
軽くホウキではらってみます・・・・
パラパラ汚れが落ちました。

まだ汚れが落ちていないので
かたく絞ったタオルで拭いてみます。


綺麗に消えました!
これは、傷では無くクロスの糊の汚れでした☆

このような感じで、室内全てをホウキで掃いたり
雑巾で拭いたりしながら傷をチェックしていきます。


パッと見では、綺麗な新築でもホウキで掃き掃除をすると
こんなにゴミが出てきてしまいます。
これでは、傷だかゴミだか汚れだか判りませんよね・・。




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 81.4月を振り返って、新入社員ご紹介、GW休みのご案内

2012-04-30 12:25

■4月を振り返って・・・

4月に入っても、多くのお問い合わせを頂きまして誠にありがとう御座います。

お客様のご案内、建物診断、耐震診断、ご購入相談・・・は、
必ず私がお客様のお会いして対応する事を、私自身の決まりにて活動しております。

お客様からのご相談やお問い合わせが多くなりますと、
建物診断やご案内を順番待ち頂く事になり大変申し訳無い気持ちでおります。

それと、ご案内や建物診断が増えますと
事務所に戻る時間が遅くなり・・このブログすら頻繁に更新できずスミマセン・・・。
もう少し落ち着いたら不動産購入のお役に立てる情報を
このブログで発信できるようにしたいと思います。

ラジオでは、不動産関係の情報を発信しておりますので
左記をクリック頂ければ、録音したラジオ放送をお聴き頂けますので
どうぞご試聴ください。

■新入社員のご紹介

4月中旬より、少しでも業務を円滑にする為に、住宅ローンやお引渡しなどを
専門で行う業務スタッフを新規採用いたしました。

新入社員と申しましても、私よりも業務件数をこなしてきた!?
不動産業務のベテランさんです。

過去の経験は、不動産の営業マンではなく、
ご契約したお客様が無事にお引渡しが出来るように
住宅ローンや登記の段取りなどの事務的な業務を
年100組以上のお客様の住宅ローンなどの不動産業務を
過去20年以上に渡り経験してきたベテランさんですので
ゼロシステムズでも、この不動産業務の能力を発揮して頂けると期待しております。

基本的には、お客様にはお会いする事は無い
ゼロシステムズの縁の下の力持ちのスタッフとなりますが、
皆様よろしくお願いいたします。

<ゼロシステムズの体制>
1.ご案内、購入相談、ローン相談、建物診断、耐震診断の総合的な窓口
資格:住宅診断士、木造住宅耐震診断士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー
名前:田中勲(代表)

2.建物診断、耐震診断、物件調査などを担当
資格:一級建築士、宅地建物取引主任者
名前:金子孝雄

3.ご契約後の住宅ローン、登記、残金決済スケジュール調整などの事務業務を担当
資格:宅地建物取引主任者、管理業務主任者、マンション管理士
名前:海老原永二

4.物件の在庫確認やご案内スケジュール調整などを担当
皆川律子

5.物件の在庫確認を担当(パート)
松澤まみ

以上の5名体制でお客様のサポートをさせて頂きますので
よろしくお願い申し上げます。

■GW休みのお知らせ

今年のゴールデンウィークは、5月2日~5月6日までお休みさせて頂きます。
GW明けは、5月10日以降からご案内は可能で御座います。
GW中の緊急の御用の場合は、メールにてご連絡をお願いいたします。
リアルタイムなお返事は出来ませんが、休み明け又は確認次第お返事させて頂きます。

メール: info@residential-estate.com



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 80.S様(横浜市)からのプレゼント♪
2012-04-15 10:25

 
先日、横浜市の新築の完成検査をして参りました。
その時にS様よりプレゼントを頂きました。
ありがとう御座いました。

それと、S様から素晴らしいスピーカー台を頂きました!

私のホームシアターのセンタースピーカーは、
今まで床に直置きだったの音が下から聞こえて違和感がありました。
スピーカーの台が欲しいと思い、アクリル職人のS様に相談したら
この様な素晴らしいスピーカー台をプレゼントして頂きました。

オーダーなので角度、高さ、サイズともに私の理想どおりです。
世界に一つしか無いスピーカー台なのでとても嬉しいです!
ありがとうございました。

アクリル職人のS様は、他にも色々な商品を造っています。
是非、WEBを覗いてみてください。
マリンブロック(http://www.marineblock.co.jp/)


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79.S様(春日部)、M様(葛飾)からプレゼント
2012-04-15 09:49


S様(春日部)からのプレゼント


M様(葛飾)からのプレゼント

お心遣い誠にありがとう御座います。
美味しく頂きました♪

S様もM様の物件も、まだ建築中で未完成で御座います。
無事にお引渡しが出来るようにご協力させて頂きます。
次にお会いするのは、建物完成の際の立会い検査で御座います。
引き続き宜しくお願い申し上げます☆



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ブログ記事ナンバー100~


ブログ記事

99.お客様からプレゼント
98.住宅の地盤について
97.番組中にサプライズ誕生日祝い!
96.北区H様、新宿H様有難う御座います♪
95.最近の建物診断事例のご報告・・・
94.足立区K様ありがとう御座います♪
93.建物診断で新兵器!?追加☆
92.お盆休みのお知らせ
91.暑くても竣工検査は続きます♪
90.日本テレビ「深イイ話」に誘われましたが・・
89.お問合せが多く内覧は平日がオススメ!
88.内覧の際は、熱中症にご注意を!
87.新築の床下の水溜りと建物上空に送電線
86.シックハウス原因物質を分解する植物!
85.玄関ドア枠の水平垂直もチェック♪
84.T様よりスカイツリーのお菓子
83.引渡し前の立会い検査のコツVol.2
82.引渡し前の立会い検査のコツVol.1
81.4月を振返って、新入社員紹介、GWお知せ
80.S様(横浜)からのプレゼント
79.S様(春日部)、M様(葛飾)からのプレゼント
78.O様からのお便り&暴風雨による雨水浸入
77.床下の水漏れを発見・・・
76.怒涛の3月を終えて・・
75.全員にお会い出来ず申し訳御座いません
74.O様(練馬区)からのお便り
73.<建物診断>排水トラップの水漏れ
72.O様(稲毛区)よりプレゼント
71.雨樋の板金の施工方法について
70.建物診断に<耐震診断>を追加!
69.書籍「ブームの真相」で紹介されました
68.プロでも見落とす抵当権登記の盲点!?
67.道具を使わずに出来る傾きチェック!
66.工期が早い建売のチェックポイント!
65.寒い&乾燥で起こるクロスの不具合
64.あけましておめでとう御座います♪
63.年末年始のお休み中ですが・・・・
62.年末年始休業のお知らせ
61.お客様に絵画のプレゼントを開始
60.<お客様>A様(藤沢市)よりプレゼント
59.<マスコミ>サンデー毎日に掲載
58.<建物診断>コンクリート強度診断
57.U様(茅ヶ崎)、M様(川口)からプレゼント
56.<建物内覧チェックポイント>階段編☆
55.G様(杉戸町)からプレゼント
54.<建物診断>☆天窓の結露に注意☆
53.TV電波状況調査を建物診断に追加
52.O様(草加市)からプレゼント
51.E様(群馬県)のお子様よりお手紙
50.M様(杉戸町)のお引渡し
49.K様(座間市)の完成立会い検査
48.値下交渉のコツとポイント
47.見た目で判断出来る電磁波の可能性
46.S様(つくば市)からのプレゼント
45.お客様の声(埼玉県鴻巣市)
44.マネされるのは良い事なのですが・・・
43.建物内覧チェックポイント→巾木について
42.フラット35S(固定金利)と変動金利の比較
41.某パワービルダーの新築を建物診断
40.仲介手数料上限30万円を新規受付中断
39.ラジオ生放送中に誕生日サプライズ
38.S様(さいたま市)からプレゼント
37.K様、H様からプレゼントとG様からお便り
36.赤外線サーモグラフィーで実験!?
35.T様(千葉県松戸市)からプレゼント
34.サーモグラフィーによる非破壊検査
33.準防火地域だと違反建築!?
32.お引渡しが完了(茨城、千葉)
31.お引渡しが完了(北本、鴻巣、草加)
30.S様からのプレゼント東京都立川市)
29.基礎内に水が溜まっている(東京)

バックナンバー(1)
28.お客様からの声(埼玉県川越市)
27.フラット35の金利とオススメ
26.お客様とお引渡しの記念撮影♪
25.また土台欠損・・・現場監督不在?

24.お客様の声(茨城県土浦市)
23.ご紹介のおかげで2000名!
22.おっ!?土台が・・・
21.放射線量測定の基準
20.放射線量測定はじめました
19.お客様からプレゼント(埼玉県川越市)
18.FMラジオ番組レギュラー
17.お客様の声(千葉県船橋市)
16.テレビ朝日「覚悟の瞬間」
15.地震の影響
14.放射線測定機
13.震災直後の立会い
12.震災後の影響
11.お客様の声(神奈川県横浜市)
10.TV東京「くだまき八兵衛X」
9.お客様の声(神奈川県横浜市)
8.お客様の声(東京都杉並区)
7.お客様の声(神奈川県横浜市
6.お客様の声(埼玉県川口市)
5.お客様の声(千葉県船橋市
4.明けましておめでとう
3.年末年始休業
2.お客様の声(埼玉県川口市)
1.お客様の声(神奈川県川崎市



78.練馬区O様からのお便り&暴風雨による雨水の浸入
2012-04-10 12:38

練馬区のO様から、住み心地レポートメールが御座いましたので
ここでご紹介させて頂きます。

O様からのメール
↓↓

田中様
いつも大変お世話になっております。
Oです。
先日は突然の電話にもかかわらず、ご対応頂きありがとうございました。
悪天候でレンジフードの外から水が入り込み、キッチンが水浸しになるというハプニングがあり、
売主もメーカーも連絡がつかず、ついつい田中さんに頼ってしまいました。すみません。

先週末に、売主とメーカーの点検があり、
設備や設計自体に問題はなく、悪天候で運が悪かったとの結果に・・・。
少しでも外部の水が入りにくくなるような工夫をしてくださいました。
台風シーズンの時が少々不安ですが、仕方が無いですね。。

入居後のレポートがまだでしたが、
上記の事件以外は快適に過ごしています。
2階リビングは予想以上に日が入り、明るく、勾配天井の開放感も気に入っています。
大型のエアコンを設置し、ガスファンヒーターが使えるようにしたおかげで、寒さも気になりません。
1階は日は入らないものの、思ったより風通しがよいです。

引越当初はごみ出し問題で悩みましたが、(近隣の集積所の利用が出来ず・・・)
3月末には両隣も入居し、問題もクリアになりました。

隣の棟入居者の話を聞くと、不具合が多々発生しているようです。
クロスが剥がれ落ちたり、お風呂場のドアが開かなくなったり・・・。
毎日のように売主の担当者が来ているようです。

私達は田中さんにチェックしていただいたおかげで快適に過ごしております。
ありがとうございました!

まだまだ風邪が流行っております。
くれぐれもご自愛ください。
今後ともよろしくお願いいたします。


↑↑
以上です。


このようにお便りを頂きますと、この仕事にやりがいを感じます。
O様お便りありがとう御座いました。

O様からのメールにもありましたとおり
お引渡し前に不具合箇所をチェックする事は、
とても重要だと考えております。

建物は、人が造る中でも、とても大きなものです。
やはり完成時には、不具合や不備は、必ずあるものと私達は考えます。
その不具合や不備を発見しないで、お引越しをすると
引越し後に不具合を多々発見してクレームというかたちで
売主に改善を依頼する事になります。
そうなると、買主も売主も互いに気分の良いものでは、なくなってしまいますね。

O様の建物は、私と1級建築の金子でよ~く見ましたので大丈夫ですね。
快適に過ごされているようで、とても安心で御座います。
また何かあったらお気軽にご連絡ください。


※解説
<O様のメールに記載のレンジフードからの水の浸入について>
先日、春の嵐で台風並みの暴風雨がありました。
キッチンの換気扇や24時間計画換気の給排気口の外側は、
ベントキャップというフードでカバーされています。
そのカバーは、傘状になっているので、通常の雨では、
雨が浸入しないように出来ておりますが、
台風の様な暴風雨の場合は、風で雨が下から吹き込む事があります。
ベントキャップの下から雨が入り込むと、
室内に雨が侵入するとういう現象が発生します。
残念ながら、確かにこの現象は、構造上仕方ないと言えます。


ベントキャップの形状の例の写真

暴風雨の場合の対策は、
24時間計画換気の吸気口→フタを閉じる
24時間計画換気の排気口→換気扇を作動させて空気を外に送り出す。
キッチンの換気扇→換気扇を作動させて空気を外に送り出す。

この方法で、雨水の浸入を出来る限り防ぐという方法です。

ちなみに、暴風雨での下からの雨の吹き込みによる雨水の浸入は、
原則的に“雨漏り"では御座いませんので要注意です☆





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77.床下の水漏れを発見・・・
2012-04-10 12:05

お客様がご検討物件の現地に同行して参りました。

春になり暖かな気候になって内覧日和になりました。
この時期は、物件見学の際でも、寒くもなく暑くもなく・・・
落ち着いて物件を見る事ができますね。

のんびりした気分で物件を見られるかなと思いきや・・・
床下をチェックした際に、床下の水漏れを発見!
恐らく給水部分から漏れているように推察されます。
購入前に物件をチェックできて良かったと思います。

床下収納や床下点検口がある物件の場合は、
床下もチェックするようにしましょう。






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 76.怒涛の3月が終えて・・・プレゼントと反省点・・・
2012-04-03 12:01

お客様からのプレゼント♪
3月に入りお引渡しをさせて頂いたお客様より
プレゼントを頂きましたのでご紹介させて頂きます。
みなさまお心使いありがとう御座いました。
美味しく頂きました♪
  
 K様からのプレゼント                  T様からのプレゼントと手紙

 
 M様からのプレゼント                  A様からのプレゼント


 E様からのプレゼント

このように皆様からプレゼントを頂きますと
仕事のやりがいを感じて頑張れます☆
ありがとう御座います!

3月は、沢山のお問合せを頂きありがとう御座います。
お問合せ頂いたお客様全員にお会い出来なく残念に思えましたが
お会い出来たお客様には、私自身まだ至らない点もあるかと思いますが
私の精一杯の気持ちで対応させて頂いたつもりでおります。
ただ、怒涛の3月を終えての反省点を2つ・・・

1.北区のS様からご指摘頂いたエコポイントの件
旧住宅エコポイント、復興住宅エコポイント、エコポイントが利用できない物件
エコポイントが使える物件と使えない物件などが、混在していて
エコポイントが利用できるか出来ないかが、今までは、判り難い点が御座いましたので
今後、当社では、エコポイントが対応物件か否かを明確にする為に重要事項説明書に
エコポイントの対応の可否について記載するように追記するように改善いたしました。
S様の物件は、結果的にエコポイントが利用できる物件て良かったのですが、
お引渡しぎりぎりまで、エコポイントが使えるか使えないか
売主からの曖昧な説明でこちらも翻弄されてしまい
ご迷惑をお掛けしてしまい申し訳御座いませんでした。

2.宇都宮のO様のご契約の件
購入申込を頂いてから売主に契約条件の交渉で
売主側が認識している契約条件と食い違いを生じ契約当日に
O様に不安を生じさせてしまいご迷惑をお掛けいたしました。
結果的に買主様の条件を受け入れて頂くように調整できましたが
ご契約に時間がかかりまして申し訳御座いませんでした。
今後、契約前には、売主側へ契約条件の再々確認をするように
改善させて頂きます。

過去19年の中で1000件以上売買させて頂いておりますが、
まだまだお取引の中で改善の余地があると考えております。
私自身もお客様と共に日々勉強だと思います。



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75.お問合せが多く
    全員の皆様にお会い出来ず申し訳御座いません・・・。

2012-03-20 19:30

いつも沢山のお問い合わせを頂きましてありがとう御座います。
お問い合わせを頂いた全員の皆様にお会い出来れば良いのですが・・・
全員の皆様にお会い出来なく申し訳御座いませんm(_ _)m

私自身の決まりとして、
一.必ず私自身がお客様ご本人と直接会って打ち合わせをする。
一.必ず私自身がお客様の購入予定の物件を診る。
という事にしております。
この事は、ゼロシステムズ創業時からの決まりとして信頼を積み重ねてきております。

土日祝祭日でもスケジュールのタイミングが良ければ、
皆様とお会い出来るのですが・・・
どうしても、土日祝祭日は、お問い合わせが集中してしまい
新規の物件見学の予約を受け入れられない事が多々御座います。
皆様のご期待に添えなく申し訳御座いません。

また、既にご契約したお客様の現地立会検査などの予定が優先で入ってしまい
土日祝祭日は、新規の物件見学(ご案内)の予約を受け入れられない週も御座います。

ただ、平日は、スケジュールに余裕がある週も御座います。
平日であれば、比較的ゆっくりと物件の見学やご説明も出来ますので
平日の物件見学はオススメです。
もし、お仕事のご都合をつける事ができれば
平日の物件の見学の予約が穴場でございます☆

私自身も多くのお客様にお会いしたいと思っております。
皆様の身近な不動産の専門家を目指しておりますので
どうぞお気軽にお問い合わせください。


先日も物件見学で見つかった指摘事項・・・。巾木と床の隙間・・・。
パワービルダーA社の物件は、いつも同じような不具合が多いですね・・・。



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74.お客様O様(練馬区)からのお便り♪
2012-03-20 18:39

毎週のラジオ出演にも間に合わないくらい方々飛んで回ってます・・・。
昨年9月に購入した営業車CT200hも半年で走行距離28000キロオーバーです。
先日の半年点検で、過度な使用頻度が原因か不明ですが、エンジンオイル漏れ発見・・
保証期間内ですので無償修理で助かりました。家も車も保証は大切ですね。。。

久しぶりにブログを更新いたします。
先日、お引渡しをしました、練馬区のO様からのお便りメールをご紹介します。

↓↓↓
田中様、金子様、皆川様、

いつも大変お世話になっております。

週末にパソコンが使用出来なかった為、
返信が遅くなってしまい申し訳ありません。

この度は、私達の新居購入の為に色々とご尽力いただき誠にありがとうございました。
仲介手数料無料で建物診断もしてもらえる!と軽い気持ちで問合せたのが始まりでしたが、
毎回埼玉からお越しいただいて、様々なアドバイスを頂いて、
色々とサポートしてくださったおかげで、私達はマイホームを手にする事ができました。
心より感謝しております。
何の御礼もできておらずにすみませんっ・・・。

引渡し当日から、窓枠の採寸などで新居に行っていますが、
娘は広いリビングをさけびながら走り回って楽しそうです。
今のアパートではできないことなので、「買ってよかったな!」と実感しました。
ただ、室内での話し声が結構外に漏れてしまうので、隣地距離が近いこともありますし、
気をつけなければいけないなと感じました。

入居後に住み心地の感想をレポートします!
今後とも何卒よろしくお願いいたします。

↑↑↑
ご丁寧なお便りありがとう御座います。
この様なお便りを頂きますと仕事のやりがいを感じます。
是非、入居後の住み心地の感想レポートを楽しみにお待ちしております。
今後とも宜しくお願い申し上げます。



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  73.<建物チェックポイント>排水トラップの水漏れ
2012-02-26 22:31


洗面化粧台をチェックする際には、下部の扉を開いて
排水管を覗いてみましょう!
最近の排水とラップは、排水口に異物を落としてしまった際に
排水管から取り出し易くする為に、トラップの下部にキャップがあります。
このキャップが緩んでいたり、不具合があると、ここから水漏れを起こします。
時々ある事例ですので、洗面化粧台を見る時は、水を流して
この部分を触って濡れていないか確かめると良いでしょう.


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72.O様(稲毛区)からプレゼント&イオン銀行の金利
2012-02-26 22:11

 
先日、O様(千葉市稲毛区)のお引渡しをいたしました。
その際にO様よりプレゼントを頂きました。
とても美味しかったです!O様ありがとうございました。

今回、O様は、イオン銀行の住宅ローンをご利用されました。
私の知る限り、イオン銀行は、最安値の金利水準でした。
1年固定金利は、0.6%(保証料0円、事務手数料=借入金額×2.1%)
安いですね・・。

ご興味がある方は、一度覗いてみて下さい。
イオン銀行ホームページ
↓↓
http://www.aeonbank.co.jp/service/loan/jyuutaku/index.html



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71.屋根の板金について・・・
2012-02-20 21:45

今月は、お問い合わせが非常に多く、
ラジオ番組の出演も間々ならなく、やっとブログを更新できました。

突然ですがクイズです♪

上記の写真は、新築一戸建の屋根写真です。(解像度が悪くてスミマセン)
良く見ると、コロニアルの下の板金が少し垂れ下がっているように見えます。
これは、施工ミスでしょうか?
それとも、これで良いのでしょうか?
・・
・・・
・・・・
正解は、この施工方法で良いのです。
ぱっと見では、板金がはみ出していて施工ミスに見えますが
屋根に落ちた雨の流れが、しっかり雨樋に落ちるような形状に板金しているのです。
板金がこのようになっていない場合、雨の流れが良すぎると、
雨が雨樋を通り越してベランダに流れてきてしまいます。

建築は、奥が深いですね♪



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70.田中式:建物診断に「耐震診断」をプラス☆
2012-02-03 15:30

■木造住宅耐震診断士という資格とは?
木造住宅耐震診断士とは、木造在来工法の住宅が
震度6強~震度7クラスの地震が起きた際に、
倒壊又は崩壊しない建物かを診断する専門家です。

■田中式:建物診断にプラス!耐震診断☆
従来の田中式:建物診断にプラスして、
無料で耐震診断を行なおう思います☆。

■現在、販売されている新築分譲住宅の耐震について
■建築基準法での耐震基準について
建築基準法は昭和56年6月より耐震基準が“新耐震”になりました。
更に2000年からは、木造在来工法の住宅で使われる接合金物は、
国交省告示1460号による接合金物を使わなければならないと
厳格化されて2000年以降の建物であれば、
震度6~7程度の地震でも倒壊はしない前提で建築されています。

“新耐震”の建築基準法とは、100年に1回起こるかもしれない
大地震(震度6~7以上)を対象としたもので、
建物に損傷を起こしても仕方が無いが
倒壊または圧壊しない事を目的としています。

しかし、パワービルダー系のローコスト建売住宅でも、
大手ハウスメーカーの注文住宅などでも、
耐震診断の結果、基準値をクリアした物件であれば、
M8クラスの直下型地震では、倒壊する事は無いと思いますが、
建物への何等かのダメージを負う可能性はあります。

倒壊しないということは、建物へのダメージはあるかもしれないけど
「その家に住む人の生命は守ることが出来る住宅」
と考えるのが適切なのです。

■木造2階建の建築確認申請時の盲点について
木造2階建の新築一戸建では、“構造計算書”を
建築確認申請時に検査機関に提出する義務が無く
耐力壁についての計算は、設計士任せになっていて
審査機関や第三者のチェックは無いのが実情です。

WEBサイトでも検索すると時々目にする話題ですが、
数年前に大手のパワービルダー(一建設やアーネストワン)の
新築分譲住宅で"筋交い”が足りない物件が複数発見されました。

筋交いが足りないという意味は、
その物件の耐震上の耐力壁の保有耐力が足りないと言う事です。

今は、設計段階でチェックしているから大丈夫と言われておりますが
これから購入を検討しているエンドユーザーとしては
この不安が払拭されないのも事実だと思います。

逆に言うと、筋交いが少なく耐力壁が耐震基準に満たなくても
建築確認申請はおりてしまうのも現実なのです・・・。

この耐震についての不安を解消するには、
今までの私の建物診断の内容ですも、まだ不十分に感じてました。
建築士や大工さんでさえも、耐震診断については、
耐震診断の専門的な知識や計算方法などを学習しなければ、
耐震診断をする事は出来ないのです。

そこで、私が“木造住宅耐震診断士”という資格と習得して
今までの田中式:建物診断にプラスして“耐震診断”を行なう事にしました。

■耐震診断を行なう物件は新築一戸建に限定します

耐震診断を無料で行なうと一言で言っても、
耐震診断とは、建物の壁の構造を
一枚一枚確認して数値化するという、とても地道な作業なのです。

1物件の耐震診断を行なうだけでも
かなりの労力と時間が必要なのです・・・。
そこで耐震診断を行なう物件を限定する事にしました。

設計図を事前に取り寄せられる新築一戸建に限定して
日本耐震防災事業団の耐震診断書をベースに
私がエクセルで制作した自動計算で保有耐力を計算する
オリジナル耐震診断書を作成して
皆様に無料で耐震診断を提供していこうと思います。

ただ、耐震診断を行なう事については、
まだ始めたばかりで実験段階のようなものですので
今のところは、下記の条件の場合のみ耐震診断を無料で行います。

1.構造が木造在来工法の新築一戸建
2.私どもの仲介でご契約予定のお客様
3.耐震診断を希望するお客様
ツーバイフォー工法、S造、RC造の建物の耐震診断はできません。
それと基本的に、中古住宅の耐震診断はお断りさせて頂きます。


■耐震診断とは、どのような事を行なうのか?
具体的には、耐震診断とは、
建物の壁の構造と柱や梁の結合部の金物の種類を確認して
各壁面の保有耐力を数値化を行ない、壁の配置のバランスも
数値的にチェックをします。

例えば
建物には、
窯業系サイディング+構造用合板+筋交い+石膏ボード
=9.8kN/㎡
のという耐力壁もあれば、
サイディング+石膏ボード
=2.9kN/㎡
しかない壁もあります。

この用に各壁の保有耐力C(kN/㎡)を調べて合計すると同時に
壁の配置バランスも考慮して建物各階の保有耐力(Pd)を算出します。
この壁の強度を一つ一つ計算することが地道で・・・なれないと大変な作業です。

■耐震診断の評点(保有耐力/必要体力)の見方について
耐震診断の結果の事を“評点”と言います。
保有耐力(Pd)を、その建物に必用な耐力(必用耐力Qr)で割ると(Pd/Qr)
耐震診断の評点を算出する事ができます。

評点:1.5以上         → 判定:倒壊しない
評点:1.0以上~1.5未満 → 判定:一応倒壊しない
評点:0.7以上~1.0未満 → 判定:倒壊する可能性がある
評点:0.7未満         → 判定:倒壊する可能性が高い

要するに耐震診断の評点1.0を下回る建物は、震度6強~震度7の
地震が来た際には、倒壊する可能性があるという事です。

私が行なう耐震診断では、この評点を各階の
横軸(X軸)と縦軸(Y軸)の各方向の評点を算出します。
例えば2階のX軸Y軸ともに評点1.5以上だけど、1階のY軸のみ1.2・・・
というように、建物のどの部分が強いか弱いかが解ります。

耐震診断をご希望する場合は、田中までご相談ください。。

※耐震診断は、ご購入の判断材料の一つとして参考にして頂く為の無料サービスとしてご提供するものである、耐震診断の精度や建物の耐震性を保証するものでは御座いません事を予めご了承願います。


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69.「ブームの真相2012」という書籍で紹介されました
2012-01-30 10:02

1月25日発売の「ブームの真相」2012年度版という
書籍で私とゼロシステムズが紹介されました。
  
今年、注目すべき各業界のエキスパートを紹介している書籍らしいです。

しかし・・・「ブームの真相」・・・というタイトルの書籍に掲載されると聞いた時は
「ブーム!?」・・ちょっと、微妙っ!? と感じました。

私の行なっている仕事が、一過性のブームで終わらないように
コツコツと頑張ります☆


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 68.プロでも見落とす抵当権登記の盲点!?
2012-01-24 17:44

私は、個人的に中古マンションなどの収益物件不動産を購入して
賃貸マンションとして不動産投資をしております。
今回、中古で区分所有の1Rマンションを1部屋購入しました。


今回購入したマンション

この売買で私の1000件を超える不動産売買の経験で
初めての出来事が登記簿上で発見しました。


瑕疵のある登記の土地(敷地権部分)謄本の写し

殆どの区分所有建物(マンション)は、
建物に対して土地は、“敷地権”という権利が設定されていて
土地と建物はセットで売買されたり抵当権が設定されたりします。

要するに敷地権が設定されていれば、区分所有建物は、土地と建物を
別々に処分する事(売買したり抵当権を設定したりする事)はできません。

ですので通常の仲介業者や司法書士は、敷地権が設定されている
区分所有建物(マンション)を売買する場合は、
建物だけの謄本を取得して、抵当権などをチェックするのです。

しかし!!!

今回の私の購入した中古マンションは、建物の謄本だけでは、解らない
登記が土地についていたのです!!

なんと、このマンションが建築た当時で、敷地権が設定される以前の段階で
土地に根抵当権が設定されていたのです。

しかも!?

現時点まで根抵当権が消えていなく有効で残っているのです!?
私が購入したのは、202号室なのですが
私が購入するまで、売買で所有者が3回も変わっているのに
その間、売主、司法書士、仲介業者、誰も気が付かないで取引きされていたのです。
仲介業者も司法書士見落としていた根抵当権なのです。

このような登記簿の事を“登記に瑕疵(かし)のある”と表現します。

今回、私が購入するにあたり、私がいつも登記関係のお願いをしている
嶋田司法書士に登記簿のチェックをお願いして判明しました。
さすがっ!私が信頼している司法書士です♪

根抵当権は、RCC(整理回収機構)の根抵当権で、
債務者は、当時の分譲会社なのですが、
既に倒産して会社は無くたっていました。

私の方で、当時登記を担当した司法書士を見つけて連絡をして、
この根抵当権と整理回収機構の経緯を調べたら、少し時間はかかりますが
根抵当権を外すことが出来ると、私の経験で確信できました。

ですので・・
売主様が少し売り急いでいた事もあり、根抵当権が付いたまま、
今回は、私の名義に所有権移転をする事に致しました。

倒産した不動産会社への整理回収機構の根抵当権が付いた状態で
所有権移転するという事は、私の経験でも嶋田司法書士の経験でも
聞いた事も行なった事も御座いませんが、この根抵当権は外すことが出来ると
私自身が確信できましたので、
本日、売買代金全額を支払って所有権移転登記申請を致しました。

しかし・・・
不動産売買に慣れていない一般の皆様は、安全な不動産取引きの為に
この様な、抵当権が残ったままの所有権移転は、絶対に真似しないで下さい。
所有権は、絶対に抵当権を抹消してから移転する事が鉄則で御座います!

今回の様な区分所有建物(中古マンション)があるという事が判明したので
敷地権が設定されている中古マンションを購入する際は、
建物だけで無く、土地の謄本を取得する事をオススメ致します。
私自身、教訓になりました。

不動産取引きに詳しくないと、登記については、少し解り難いかもしれませんが
私自身でも今まで経験が無い取引の事例だったので、
ブログでご紹介させて頂きました。

購入価格ですか・・・?
内緒です(笑)♪



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67.道具を使わず出来る建物の傾きチェック!
2012-01-17 13:30

今回は、ご自身でできる中古一戸建などの傾きのチェックポイントを簡単にご説明します。

先日、住宅のご購入をご検討しているM様のご依頼で
都内某所の中古一戸建の建物診断をして参りました。

その物件は、立地、価格は申し分無い良い物件でしたが、
大きな問題点があり、M様は、購入を迷っています。

それは、建物全体の傾きです。
各部屋でデジタル水平器と赤外線オートラインレーザーを使用して
傾きを測定したところ、各部屋で一定方向の傾きが計測されました。
具体的には、1000分の6の傾きでした。
ホームインスペクターズ協会の住宅診断士の基準から言うと
1000分の6以上の傾きは、「著しい傾き」と表現されます。

以前に、M様がご見学した際に仲介業者の営業マンからは、
「床の一部が歪んでいるだけだから、建物全体の傾きは無いと思いますよ」
というような事を言われたらしいです!?

私が測定して、ご契約を決断される前に、建物の傾斜が数値的に解って
M様にとっては、良かったのでは無いかと思います。

それでは、特殊な機器を使わずに
お客様ご自身で、建物の傾斜を判断するには、
どうすれば良いかを簡単に説明いたします。

よくパチンコ玉やビー玉を転がすということは有名ですが
物件を見学の最中に営業マンや売主の目の前で、
パチンコ玉を転がすには、少し勇気が要りますね!?

道具を使わずに建物の傾斜を判断する方法としては、
室内の照明器具などからブラ下っているヒモを片目をつぶって
サッシやドア枠に合わせて見てください。
建物が傾いていると、ヒモが斜めになって見えます。

AとBの幅が異なるのが解りますか?(Bの幅の方が短い)
ヒモは重力でまっすぐブラ下がっています。
幅が違って見えたら建物が傾いている可能性が非常に高いです。

もう一つは、室内ドアを見るという方法があります。

ドアを途中まで開けて手を離して下さい。
傾いている家は、自動的に!?ドアが開いたり閉じたりします。

特殊に機具を使わなくても、このような方法であれば、
建物の傾きを判断する事が判断できます。

是非、物件のご見学の際には、お試し下さい☆




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 66.とても工期が早い建売住宅でのチェックポイント!
2012-01-12 16:48

今回は、立会い時に発見した新築一戸建で良くある不具合の例を
写真でご紹介いたします。
最近の新築の建売住宅は、ローコストを追及する結果
とても短い工期で建築しています。
建築では、工期が短いと、どうしても職人さんは、
急いで工事する事になります。
工事を急ぐことにより、施工が“雑”になる傾向にあります・・・。

建物見学時は下記の箇所をチェックする事をオススメ致します♪

例1.サッシの窓枠部分
※窓枠を留めているビスを付け忘れている事があります


例2.窓枠(木部)の部分
※クロスの下地のパテがベットリと付いている事があります。


例3.壁と天井や床との境部分・・・回り縁(まわりぶち)や巾木(はばき)
※隠し釘(フィニッシュ釘)の頭が出ている事があります。
引っ掛けると怪我をする事がありますので要注意です。


例4.階段の蹴込(けこみ)部分
※階段の施工は、階段の裏部分からビスを打つ場合が多いですが
そのビスが飛び出していたり階段の木部にヒビが入っていることがあります。


建売のような短い工期の建築でも、綺麗に仕上がっている物件と
上記の写真のように、雑な仕上がりの場合があります。
建物見学時は、このような部分にも注目して見学してみるのも
よいと思います。

もし、上記の写真の様な不具合を発見した場合・・・・
上記の写真の様な不具合は、あくまでも仕上げの見た目の不具合と
言っても良いと思います。

この様な、仕上げの不具合は、補修(リペア)で綺麗に直すことが出来ますので
もし、この様な仕上げの不具合を発見した場合でも、
慌てずに!?引渡しまでに補修(リペア)を完了するように
売主に依頼すれば大丈夫です。

ただ、この様に仕上げが雑な建物は、表には見え難い部分の施工が
心配な場合が御座います。建物見学時に心配な場合は、お知り合いで
建築に詳しい人に、一緒に見てもらう事をお勧め致します。



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65.寒い&乾燥で起こるクロスの不具合
2012-01-11 14:08

年明けから多くの物件の建物診断をさせて頂いております。
年末からず~っと乾燥した寒いが続いていおります。

こんな時に多い不具合が、クロスなどの建材の縮み(収縮)による
内装の繋ぎ目などの隙間が出来る現象です。

今月の建物立会いで一番多い不具合がクロスの不具合です。

この時期に建物を立会いすると、殆どの建物のクロスの繋ぎ目の
隙間が大きく開いています。

物件の内覧の際には、一度気にして見てみて下さい。

例.クロスの収縮による繋ぎ目の隙間や割れ

壁の隅(入り隅)や壁と天井の繋ぎ目(回り縁)は要チェックです。

壁と天井の繋ぎ目(回り縁)の拡大図です
↓↓↓

木部(回り縁)と天井の繋ぎ目に隙間が開いています。
建物の構造上は特に問題はありませんが、見た目が良くありませんね・・・。
これは乾燥と寒さで建材が収縮した事が原因なのです。

このような不具合が発見された場合は、お引渡しまでに売主に指摘して
隙間をクロス専用コークを注入して補修してもらうように、売主側に依頼します。
補修をすれば綺麗に元通りに直りますので安心です。

入居後にクロスが割れてしまったら・・・
入居してからも、このようなクロスの割れなどの現象は出てくる事は比較的多いです。
主な原因は、生活する上での湿気、乾燥、車の通行や風による建物の微振動です。
建物保証は、構造躯体は10年の長期保証ですが、
クロスに関しては、1~2年の短期保証になる事が一般的です。
建物の保証期間内なら、売主が補修してくれますが
保証期間が過ぎてからは、ご自身でリペアする事になります。

ホームセンターなどでクロスのリペアキッドが比較的安価で販売されています。
誰にでも出来る簡単なリペアですのでDIYでチャレンジする事のも
マイホームに愛着がでて良いかも知れませんね♪

参考





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  64.あけましておめでとう御座います♪
2012-01-06 11:04

新年あけましておめでとうございます♪
皆様からの沢山の年賀状が届きました!
新居にお引越しした近況報告も兼ねた年賀状は、
とても楽しみに拝見しております。ありがとう御座います!

また、新年早々から、お取扱い無料判定フォームからの
お問い合わせも沢山頂きありがとう御座います。
少しお問い合わせが多くお返事が遅くなるかもしれませんが
順次対応致しますので今しばらくお待ちくださいますようお願い申し上げます。

こんなに沢山の年賀状ありがとう御座います!!


年末に板橋区の新築をご購入したM様より御礼の品が届きました。
お煎餅美味しく頂きました。M様ありがとう御座います。


年末に茅ヶ崎市の新築一戸建をご購入されたU様よりお便りが届きました。
↓↓
ゼロシステムズ
レジデンシャル不動産法人株式会社
代表取締役 田中 様
         金子 様
         皆川 様
このたびは大変お世話になりました。
年内に引渡しということで、
お忙しいなか、お手数おかけしました。
おかげさまで昨日引越しを終え
新居での片づけに奮闘している状況です。
人生で最初で最後の大きな買い物で
分からない事ばかりの私達に、丁寧な説明
ご対応いただき、大変勉強になりました。
今回、田中さんをはじめ皆様にお願いして
本当に良かったと感謝の気持ちでいっぱいです。
メールで申し訳ございませんが
改めて、お礼申しあげます。
ありがとうございました。
皆さまのご健康とご多幸をお祈りしております。
                        よいお年を。       

   
ご丁寧なお便りありがとう御座います。
皆様からのお便りなどが、この仕事をしていて
一番のやりがいと励みで御座います。
私がこのスタイルで仕事をするキッカケは・・・
以前は、普通の不動産会社を営んでおりましたが、
その時に、親戚や友人が住宅を購入すると相談を受けると
住宅を購入する時は、お金がかかる事が多いんだから・・・と思い
仲介手数料をもらわなかったり・・・
親戚や友人にお欠陥住宅を買わせる訳にはいかないから・・・と思い
徹底して物件を調査したり・・・
そんなことをしていました。
もちろん親戚や友人は、喜んでくれました。
この事を仕事にしたら、どんな良い仕事なんではないだろうか!
と思ってゼロシステムズを立ち上げました。

だから私が仕事をする事で一番大切な事は、、
お金を沢山稼ぐ事でも会社を大きくする事でもなく
小さな会社でも皆様に喜んでもらえる仕事をする事が一番なのです。

今年も今までのペースを崩さずコツコツと皆様に喜んで頂ける仕事を
していこうと思いますのでよろしくお願い申し上げます。



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  63.年末年始のお休み中ですが・・・・
2011-12-29 21:01

年末年始休みに入りましたが、
E様がご契約した群馬県前橋市の新築住宅の工事の
進捗状況が気になったので本日、様子を見てまいりました。
基礎工事が完了したばかりでした。
コンクリートも綺麗な施工で問題御座いませんでした。
コンクリート強度は、材齢が27日以降に計測しなければ
コンクリート本来の強度が出ませんので
本日は、コンクリート圧縮強度の検査は致しませんでした。
日を改めて行なおうと思います。


あと、本日もレギュラー出演中のFMラジオ番組
不動産ドクター田中の「教えて!不動産の知恵袋」に
年内最後の出演をして参りました。

今年の春からラジオのレギュラー番組を持たせて頂き
不動産関係の情報や私の考えを皆様の発信できて
とても嬉しく思います。

これからも皆様の役に立つ充実した番組を放送できるように
頑張りますので来年もよろしくお願い申し上げます☆


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   62.本年度もご支援ありがとう御座いました
2011-12-29 00:35

本年度も皆様のご支援のおかげで多くのお問い合わせを頂く事が出来ました。
ありがとう御座いました。
平成24年度も引き続きよろしくお願い申し上げます。

平成23年12月29日~平成24年1月6日まで
年末年始休業にさせて頂きます。

お休み期間中のお取扱い無料判定のお返事は、1月7日以降となります事を
予めご了承をお願い致します。

緊急のご連絡の場合は、下記メール
info@residential-estate.com
までご連絡下さいますようお願い致します。





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  61.お客様に絵画のプレゼントを始めました
2011-12-21 15:10

以前からゼロシステムズでご購入されたお客様に
何かプレゼントをしたいと考えていました。

しかし、私共は経費削減で仲介手数料ゼロを実現しているので
お客様に喜んで頂ける高価なプレゼントは出来ません・・・。
でも、もらって嬉しいプレゼントを考えた結果・・・

お客様がご購入した家や家族の写真などを絵画にして
プレゼントする事に致しました。
絵画と言っても、私が描くのでは御座いません!?

写真を特殊CG加工の処理をして絵画にする手法です。
これが、本物の水彩画のような質感です。

一番目は、M様(春日部)にプレゼントさせて頂きます。
評判が良ければ、続けていこうと思いますので


建物の最終チェックをした際に記念撮影をしました♪
↓↓この写真を特殊加工すると・・・

小さい画像では、わかり難いですがリアルな絵画になります♪
↓↓これを額に入れると綺麗な絵画の完成です。


物件のお引渡しの時に、この絵画をプレゼントさせて頂きます。
M様楽しみにしていて下さいね!

この絵画作成サービスは、ご希望のお客様には
無料でプレゼントさせて頂きますので、
お気軽にお申し付け下さいね!



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  60.<お客様より>A様(藤沢市)よりプレゼント
2011-12-21 14:45

先日、藤沢市の新築一戸建の現地の最終チェックに行って参りました。
その際に、A様よりプレゼントを頂きました。
湘南名物!?江ノ島タコせんべい!!?
これが美味しいっ!
止められない止まらない美味しさです!
湘南方面に行った際には個人的に買いたい一品です。
A様ありがとう御座いました☆



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  59.<マスコミ>サンデー毎日で掲載されました
2011-12-12 10:45

先日、週刊誌のサンデー毎日12月11日号に私とゼロシステムズが紹介されました。

表紙:三浦友和 平成23年12月11日号
クリックで記事をご覧いただけます
週刊誌「サンデー毎日」の会社の流儀というコーナーで仲介手数料無料のゼロシステムズが「不動産を1000件売ってきた男の物件を見る確かな目で行なう建物診断とは!?」というタイトルで紹介されました。



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  58.コンクリート強度測定の非破壊検査を開始
2011-12-12 09:55

久しぶりのブログ書き込みですので、まとめて更新いたします。
約2週間、ブログとラジオを休んでましたが、ただ仕事が忙しくて休んでいたわけでは御座いません!?

建物診断の新兵器!?を2つ導入いたしました。

1.<コンクリート強度測定機シュミットハンマー>
一つ目が、非破壊検査の第2弾!コンクリート強度測定機
シュミットハンマーという測定機です。

シュミットハンマーとは・・・
シュミットハンマー(Schmidt Hammer)は、コンクリートの圧縮強度を測定するための機器であり、これを用いた強度測定をシュミットハンマー法と呼ぶ。コンクリートに打撃を与え、返ってきた衝撃により強度を推定する反発硬度法の一つであり、構造物に損傷を与えずに検査が可能な非破壊検査手法である。コンクリートのほか岩石の強度測定にも使われる。
ウィキペディアより引用


というものです。

どのような部分の調査で使うか・・・と言いますと

・新築(中古)一戸建の基礎コンクリート部分
・マンションの壁などの躯体部分
・擁壁(ようへき)のコンクリート部分

などのコンクリート強度を数値として調べることが出来ます。

木造住宅の基礎コンクリートの一般的な基準としては、
18N/m㎡(180kgf/c㎡)
以上の耐久設計基準強度が必用とされています。
シュミットハンマーの非破壊検査法であれば、調べる事が可能です。

新築一戸建を調べる際には、基礎の材齢(施工されてからの日数)が大よそ1ヶ月位経過してからシュミットハンマーで非破壊検査を致します。

また、神奈川方面では、とても多い擁壁(ようへき)のある住宅の場合でも擁壁のコンクリートの強度調査にも有効と言えます。
擁壁を調査する場合は、赤外線サーモグラフィーを使い目に見えない擁壁の亀裂からの水漏れをチェックする事と並行してシュミットハンマーでコンクリート強度を測定いたします。
赤外線サーモグラフィーとシュミットハンマーの2つの非破壊検査法で崩壊リスクの高い擁壁のある物件の購入をする確率を大幅に下げる事が可能です。

赤外線サーモグラフィーもシュミットハンマーも高価な非破壊検査の機器ですので個人レベルでは、ご購入が難しいと思います。
ゼロシステムズで仲介する物件は、無料で、これらの非破壊検査を行いますので余計な費用をかけずに専門的な建物診断を行なう事が出来ます。


2.<LEDライト付きスコープカメラ>
2つ目が、建物の見え難い部分の調査をする為の調査機器として
スコープカメラを導入しました。

簡単にいいますと、胃カメラの様なものです。

・天井裏
・床下
・排水口
・ユニットバスの裏側の施工状況

などの人が入れない部分を調査しなければならない時に使用する為に導入しました。
オプションの3mの延長ケーブルも用意しましたので、隅々まで見る事が出来ます。

私どもゼロシステムズでは、仲介のオマケについている住宅診断では無く本格的な建物診断をおこなっております☆



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  57.M様(川口市)とU様(茅ヶ崎市)からプレゼント
2011-12-12 09:33

久しぶりにブログを更新いたします。
仲介および建物診断の業務が忙しくてブログの更新とラジオ出演を約2週間お休みしてしまいまして申し訳御座いません。
今週からラジオ復活いたしますのでよろしくお願い致します。

先日、茅ヶ崎の新築一戸建をご契約致しましたU様よりプレゼントを頂きました。
ありがとう御座います☆
無事にお引渡し出来るように金子、皆川、私でご協力させて頂きますので今後もよろしくお願い致します♪



先日、お引渡し手続きを完了しました、川口をご購入されましたM様よりプレゼントを頂きました。
ありがとう御座います♪
非常に寒くなりましたが、お引越し頑張って下さいね。
新居で家族円満な新生活を送れる事をお祈りしております。
今後ともよろしくお願い致します☆
 
お引渡しの記念に売主事務所の駐車場で記念撮影


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  56.<建物内覧チェックポイント>階段編
2011-11-25 21:14

今回は、階段のチェックポイントです。
階段周りの施工は、入り組んでいる部分が多く、大工さんやクロス屋さんの
仕上げ方が目立つ部分でもあります。

1.踏板と蹴込の継ぎ目の隙間が大きい場合があります。
2・階段の後ろ側からビスが突き出ている事もあります。
3.階段の側面のクロスも隙間がある場合があります。


階段の繋ぎ目の隙間の例


裏側からビスが飛び出しかけている例


階段と側面の繋ぎ目の隙間

隙間があったりしても、構造上弱い等の問題は無いのですが
階段部分の造りが雑な場合は、他の部分の造りも雑な事が多いので要注意なのです。

2階に上がる際には、足元も注意して階段も要チェックですね!

時々ですが、階段の手すりのビスが効いていないという事もあります。
手スリも握って軽く引っ張って見て下さいね。


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  55.G様(杉戸町)よりプレゼント
2011-11-25 21:14

先日、杉戸町のG様の物件のお引渡しを致しました。
その際にG様よりバームクーヘンを頂きました。
皆で美味しく頂きましたありがとう御座います。
立会い検査でも大きなトラブルも無くお引渡しが出来て嬉しく思います。
新居で楽しく幸せな日々を過ごせる事を心よりお祈り申し上げます☆



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  54.<建物診断>☆天窓の結露に注意☆
2011-11-21 19:53

今回は、天窓に注目してみましょう。

このような天井の明り取りの窓のことを“天窓”と呼びます。
比較的古い物件の天窓の周辺は、温度差が激しく結露が発生し易い場所です。
結露の水分によるクロスの剥れや、カビの温床になり易いので要注意です。
赤外線サーモグラフィーで観ると・・・・

ご覧のように青い部分が温度が低く水分を多く含んだ場所です。
普通に見た目には解りませんが赤外線サーモグラフィーで見ると一目瞭然です。
この状態では、カビの発生やクロスの剥れも時間の問題です・・・。

実は、この物件は、私が所有している賃貸マンションの一部屋の写真です。
ちょうど空室になったので、仕事柄ついつい建物診断的な事をしてしまいました。
結露対策をしなければ・・・。当然、私の自腹で・・・(>_<)

対策方法は、水気に強いクロスに張り替える他に木部を塗装する事になります。
テレビでCMをしているサンゲツの機能性壁紙を採用する事により
防露効果が期待できます。
天窓がある物件の購入を検討している方は、ご参考にして下さい。
http://www.sangetsu.co.jp/catalog/wall/



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  53.TV(地デジ)電波状況の調査を建物診断に追加
2011-11-15 16:01

ゼロシステムズでは、建物診断に地上デジタル放送の電波状況を
専用の機器をし利用して測定するサービスを取り入れました。

アンテナを取り付ける専門業者も使用している
マスプロ社製の計測器と八木アンテナ社製の小型アンテナを導入しましたので
新築一戸建の地デジ電波の受信状況も数値的に測定できるようになりました。

これで引越し後にテレビが映らない!?
などの不測のトラブルは回避できそうですね。


新築分譲住宅の広告を見ると、
「テレビ電波の受信状況は保証出来ません」
というニュアンスの注意書きを必ずと言っていいほど目にすると思います。


テレビ電波の受信状況が悪い場合は、
買主は、実費でケーブルテレビに加入する必要があるという事なのです。

その場合、ケーブルテレビの毎月受信料が必用になります。
(一般的に月額2000~3000円程度)

お引越し後のランニングコストの関係もある事ですので
テレビの電波状況は、出来れば、ご契約前の検討段階の確認したいですね。


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 52.O様(草加市)のお引渡し
2011-11-15 11:14
建築の基礎の段階にご契約されて無事に完成してお引渡すことができました。
おめでとう御座います。
しかし、先日、O様よりお電話があって、
家相や方位を見てもらったら、お引越しは、年明けが良いと言われて
お引越しは、もうしばらく先になってしまったとの事!
しばらくは、新居は別荘感覚ですね♪
残金決済の時に、O様より頂戴しました。
ありがとうございました☆





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51.E様(群馬県)のお子様よりお手紙
2011-11-12 10:02
昨日、アーネストワンの物件をご検討してされている
E様のお子様(モモちゃんとケンちゃん)よりお手紙を頂きました。


たくさんお手紙書いてくれてありがとう☆
また、遊んで下さいね!



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 50.M様(杉戸町)のお引渡し
2011-11-12 09:12
昨日、M様(杉戸町)がご契約をした、一建設の新築分譲住宅の
お引渡し手続きをいたしました。

お引渡し前に立会い検査を行なった際に、
指摘した是正箇所(建物の不具合などを修理する事を“是正”(ぜせい)と言います)を
私共で、お引渡しの前日にチェックしていたら、一建設の営業担当者の方が
現地に来て、営業担当の方が、スーツから作業服に着替えて、
建物室内を掃除し始めました!?

「一建設の営業の人は、引渡し前の物件を掃除するようになったんですか??」
と私が尋ねると・・・

「お客様に気持ちよくお引渡しする為に、私が担当した物件は、
必ずお引渡し前に私が掃除するようにしているんです。」
との事

素晴らしい担当者です。
パワービルダーの建売を仲介して、このような売主側の担当者に出会ったのは
初めてに近いと思いました!
この丁寧な担当者に当たった買主M様はラッキーだったと思います。
対応もとても丁寧だったので、ブログに書かさせて頂きました。
一建設 蓮田営業所の担当営業E様 ありがとう御座いました。

お引渡し手続きの際に、M様よりプレゼントを頂きました。
皆喜んでおりました!
お心遣いありがとう御座いました。





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 49.K様(座間市)の完成立会い検査
2011-11-11 23:55

先日、K様(座間市)がご契約をした、アーネストワンの新築分譲住宅が
完成したので立会い検査をして来ました。

K様は、更地の段階で、ご契約されたので、
建築中は、私どもで何度か現場をチェックしに行きました。
建築は、順調に進み、この日を迎えることができました。

完成の立会い検査を行なう前は、私どもで、ホウキで床を掃き掃除しています。
気持ちよくお客様を迎え入れる為・・・と思うかもしれませんが、
掃き掃除するには、別の理由も御座います。
 
立会い検査の前の掃き掃除は私の仕事です♪
ホウキで掃き掃除しながら小さな小傷を発見することも多々あります☆

建売住宅の仕上げのハウスクリーニング(完成後の掃除)は、
少々、大雑把なことが多々ありまして・・・
立会い検査の時に床を見た際に、
傷?汚れ?・・・それとも木クズのゴミ!?と
とても解り難いことが多々御座いまして、
予め掃き掃除をして細かなゴミは排除する事により
床の傷や不具合を発見し易くして、
立会い検査を効率良くする為に、立会い検査の際は、
建物診断の為の機具とは、別に、
ホウキ、乾拭き雑巾、濡れ雑巾、消しゴム
は必需品なのです☆

立会い検査の結果は、駐車場のアルミの笠置に
恐らく、足場撤去の際にぶつけたと思われる大きな傷(穴)がありましたが
それは、既に、現場監督さんの方で把握していて、
その部分の部材を交換して頂く事になりましたが
それ以外は、問題ありませんでした。


立会い検査を終えてホッと一息で
記念にK様ご夫妻の記念撮影

最後に、K様より箱根旅行のお土産まで頂きました。

皆で頂きました。
ありがとうございました。


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48.値下交渉のコツとポイント!
2011-11-07 20:43

お客様から必ずと言って良い程、値下交渉についてご質問を頂きます。
今回は、不動産の値下交渉についてご説明致します。
今まで1000件以上の不動産売買契約の経験で体得した私独自の売主側との価格の交渉術については、ナイショ!?ですが、今回は、値下交渉のコツとポイントについてご説明させて頂きます。

≪値下交渉の仕方≫

■不動産のお取引では、口頭で価格交渉をする事は出来ません。
私は、お客様に少しでも安くご購入頂きたいと思っておりますので、価格交渉については、お気軽にご相談下さい。
価格交渉をする場合は、不動産購入申込書(買付証明)に「契約希望価格」をご記入して交渉します。
「価格○○○万円になれば○月○日に手付金○○万円を支払って契約しますので売主側にて価格をご検討して下さい」
という意思表示を書面を使って私がお客様に代わり売主側と価格交渉を行ないます。

■価格交渉が不成立の場合
売主側に断られる場合も御座います。但し、私は、断られた場合は「それではいくら位なら大丈夫でしょうか?」と売主側から妥協価格を聞き出します。
その妥協価格をお客様へお伝え致しますので、お客様は、その価格で再びご検討して頂く事ができます。
価格交渉が不成立で不動産購入申込をキャンセルする事は、問題は御座いませんのでご安心下さい。

■価格交渉をする事でご契約を出来ないというリスク
先にお客様が買付を売主側に提出しても、後から価格交渉の無いお客様やお申込金額が高いお客様の買付が入った場合は、そちらのお客様が優先されてしまいご購入が出来ない場合が御座いますので注意が必要です。

≪価格交渉が出来る物件と出来ない物件≫
お客様から、この物件は、「値引交渉できますか?」など、ご質問を度々頂きます。
不動産にも価格交渉が出来る可能性がある物件と出来難い(出来ない)物件が御座います。
価格交渉が出来る可能性がある物件と出来難い物件について私の経験談から特徴をまとめてみましたのでご参考にして下さい。

【価格交渉が狙える物件】
1.販売開始されて一度も価格が下げられないまま、おおよそ2~3ヶ月位以上経過した物件。
2.新築物件の場合、建物が完成したばかり又は完成して2~3ヶ月以上経過しても価格が下げられていない物件。
3.新築物件の場合、複数棟現場で最後の1棟の物件。
このような物件の場合は、80万円~100万円位の価格交渉を見込める場合があります。
又、売主が自ら価格改正(値下げ)を検討しているタイミングで価格交渉を入れた場合は、200万円以上の大幅な価格交渉が成立する場合もタイミング次第ですが時々あります。

【価格交渉が望めない物件】
1.販売開始されたばかりの物件や、値下げをしたばかり(大よそ1ヶ月以内程度)の物件。又は物件が売れている時期など。
2.新築物件の場合、売主パワービルダーではなく中小の地元業者の新築物件
このような物件の場合は、全く価格交渉が出来ない場合が多く良くても30万円~50万円程度です。

【価格交渉成功の秘訣とは?】
1.大手の分譲業者の場合は、物件ごとに担当者が存在します。買付は、その担当者がチェックした後に上司に渡ります。
上司がチェックした後に、決裁権者(本社や社長)へ稟議に回り、決裁権者が価格交渉の判断をします。
従って、ダメ元で大きな価格交渉の買付を入れても担当者や上司レベルで断られてしまい買付が決裁権者へ届かないことになります。
買付が決裁権者の稟議に回って初めて価格交渉のテーブルにのるという事になります。
従って、ダメ元で大きな価格交渉の買付を売主に提出をしても成功する事は、殆どありません。
ギリギリの絶妙な価格で買付を提出する事が上手な価格交渉と言えます。

2.殆どの売主は、契約日時を早めに設定する事を希望します。
契約希望日が先に設定した場合(大よそ1週間以上の場合)は、売主側は、価格交渉について真剣(協力的)に検討しない傾向があります。
従って、お客様にて、少しでも価格交渉をお望みの場合は、契約希望日を早めに設定する事により価格交渉が成功しやすい場合があります。

但し、ゼロシステムズでは、契約前に建物診断・耐震診断、物件調査(役所、法務局に出向いての調査)を平日に大よそ丸一日かけて行いますので、買付けを頂いた当日や翌日にご契約するというスケジュール対応はできませんのでご了承下さい。

売主側から入手した資料だけで重要事項説明書などを作成して申込日当日や翌日に契約しようとする不動産会社を時々見受けられますが、仲介業者の責任で自ら役所や法務局調査をしなければ不動産取引でのトラブルの原因になりますのでご注意下さい。

ご不明な点やご質問などが御座いましたら田中までお気軽にご連絡下さい。



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  47.見た目で判断出来る電磁波の可能性
2011-10-30 19:18

電磁波の発生箇所というと普通は、
東京電力の鉄塔や大きな送電線をイメージされると思いますが
鉄塔や大きな送電線以外にも、身近な電柱にある電線にも
高圧電線の送電線が含まれている場合があるので注意して電線を観察しましょう。
特徴は、普通の電柱の電線の場合は、東京電力やNTTの電線が合計で5~6本前後位です。
この場合は、近づいても電磁波は、測定されません。
しかし、電磁波を発生する高圧線を含んだ電柱の電線の場合は、通常の電線の倍くらいの
本数の電線が存在する事が多いので注意して電線を観察しましょう。
電磁波が心配の場合は、東京電力に連絡をすると東電側が電磁波計測に来る場合もあります。
もちろん、ゼロシステムズでも無料で電磁波を測定します。
電磁波がある場合は、4~5ミリガウスあると電磁波が強いと言われています。
電磁波による人体の影響については、国内では見解が曖昧ですので、
ここでは詳しくは記載致しませんので、心配な方はネットで検索して調べてみて下さいね。
  
写真左:鉄塔や送電線だけが電磁波が強そうなイメージがありますが・・・
写真右:電線の中にも高圧線がある場合があり送電線同様の電磁波を発生する事もあります。


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  46.S様(茨城県つくば市)からプレゼント
2011-10-29 20:20

先日、S様と一建設が施工の新築分譲住宅の残金決済(お引渡し)の手続きを行いました。
とても綺麗な仕上がりの建物でしたので、良かったと思います。
S様は、タイの洪水の関係で出張で、すぐに新居へお住まいになれないとの事。
他の国のニュースが身近なお客様にも影響があることを実感しました。
S様よりプレゼントを頂きました。ありがとう御座いました。
スタッフみんなで頂きます♪
S様ご家族のご多幸をお祈りいたします。



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  45.鴻巣の中古住宅をご購入されたS様からのメール
2011-10-26 20:13

いつも、東京、神奈川、千葉、茨城・・・と当社の事務所より遠方のお客様が多いのですが
今回は、久しぶりに当社のご近所のお客様のお取引でした。
ソーラーパネルがついた、とても程度の良い中古一戸建の売買でした。

お客様からメール内容
↓↓↓
田中さま 金子さま 皆川さま
秋冷の候、貴社ますますご繁栄のこととお慶び申し上げます。
先日、引渡しが終わりましたSです。
この度は、大変お世話になりありがとうございました。
皆川さんとのメールでのやりとりから、やきもき期間が長かった
せいか、まだ引っ越していない為か、実感がなかなかわきません・・
○○住宅(※売主側の仲介業者さん)との攻防?もあり、
大変思い出深い出来事となりました。
そして、最後まで安心できスムーズにすすめていただきましたことに
感謝しております。
今は、紹介していただきましたインテリアカツさんと連絡をとり
引っ越しにむかい慌しい毎日です。
引越しは28日を予定しています。
落ち着きましたら、またご挨拶にうかがわせていただきたいと思っています。
まずは、メールにて失礼をお許しください。
秋が深まりゆく季節ですが、くれぐれもお身体ご自愛ください。


田中から
丁寧なお便りありがとう御座います。
S様より頂いたメールを私のブログでご紹介したい旨をお願いしたところ
快くご承諾をして頂きありがとう御座います。
少し時間が経ってしまいましたがブロクにUPさせて頂きました♪
28日お引越しということで、天気がよければ良いですね。
S様ご家族のご多幸をお祈りしております。


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 44.マネをされる事は良い事なのですが・・・
2011-10-21 12:55

今まで全然気が付かなかったのですが!?
最近、建物診断や住宅診断を行なう事をセールスポイントにしている
不動産仲介業者が出てきているようです。
それらの不動産仲介業者のサイトやブログを見ていると・・・
なんと!?嬉しい事に、私のサイトにとても似ている会社が出てきております。
マネされるという事は、嬉しい事ですし、とっても素晴らしい事ですね!
私以外にも、同じような志しでお客様への対応をする人たちが居て嬉しいです!


ただ、一つ問題点として、複数のお客様から教えて頂いたお話ですが、
住宅診断が無料をセールスポイントにしている仲介業者に
内覧の同行を依頼したところ住宅診断をすると言って、
道具は揃えているが、大した診断を行なわなかったり
診断している振り(ポーズ)しかしていなさそうな、
業者もいくつかあるようですので注意が必要な感じです。

要するに、住宅診断が、販売促進の為のセールスの道具になってしまっている
仲介業者が出てきてしまっています。
診断する機材や資格があっても、その対応する人のモラルが問題だと思います。
ユーザーは、建物を判断する前に、建物診断をする会社も吟味しなければならないです。
マネされる事は良いことなのですが、その辺が問題ですね。

■結構マネされてます(笑)

・赤外線サーモグラフィー
・電磁波測定などなど・・
・ブログの内容!?
・ゼロシステムズ立ち上げの原点とは・・・という文章までも!?

同業者さんが、私のゼロシステムズの良い部分はマネして頂いて結構ですが、
文章などは、オリジナルで考えて欲しいですね。


ゼロシステムズでは、、皆様がもっと安心して住宅をご購入できるように、
私は、建物診断でも新しい診断内容や手法を考え出して質の高い独自の建物診断を
行なっていきたいと思います。
そして、同業者の皆様が良い方向で真似をして頂ければ幸いと考えます。
売る為だけの手段だけで住宅診断をセールスポイントにしてはならないと思います。



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 43.建物内覧でのチェックポイント→巾木(はばき)について
2011-10-19 15:05

最近、新築の建売住宅の建物診断をしていると
巾木のトラブルを多く見受けられます。
巾木(ハバキ)とは、壁の下の部分にあるフローリングとの境目の部分の事です。
l今回は、室内でのチェックポイントして巾木をご紹介します。


巾木の下部に白くゴミが入って取れなくなっている。


巾木の下のパッキンのはみ出している。


巾木を止めている隠し釘(フィニッシュ釘)が飛び出ている。
見た目よりも危険です。


すみの部分に隙間があいている。

巾木という地味な部分ですが、
巾木は、室内の殆ど全ての壁の下の部分に存在します。
目立たなそうで、結構、目立つ部分ですので、この部分の施工が雑ですと、
見た目にも良くありませんし、ゴミが溜まったり、隠し釘が出ていたら危険です。


内覧をする際は、この巾木にも注目して内覧してみては如何でしょうか?
この部分が雑な場合は、他の部分も疑って建物を見たほうが良いと思います。


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 42.フラット35S(固定金利)と変動金利の比較
2011-10-03 09:15

フラット35“S”の1%優遇が9月末で終了しました。
10月からの“S”の優遇幅は、1%→0.3%になりますのでご注意下さい。

お客様によっては、“S”の優遇が全く無くなってしまうと思っている方もいるようですが
“S”の優遇が1%から0.3%になるというだけです。

今月は先月よりもフラット35の金利は、若干下がっていますので、
“S”の1%優遇が0.3%に変更になっても、
フラット35“S”は、まだ、十分に選択支として検討して頂いても宜しいかと思います。

≪フラット35と変動金利の選択でお薦めの方は?≫

■フラット35Sの全期間固定金利のご利用をお薦めの方は・・・?
1.将来の金利上昇に伴い、月々の返済額の変動(上昇)が不安の方
2.将来にわたり、返済額を見通しを確実に立てたい方
3.頭金が少なく、資金計画の殆どを借入に頼る方
4.お子様が小さく10年~15年後位に進学などで大きな出費が予測される方

■銀行ローン(変動金利)のご利用をお薦めの方は・・・?
1.将来の金利上昇に備えて、月々の返済額と同等の貯蓄が可能な方
2.短期間(15年~20年程度)で繰り上げ返済を計画している方
3.自己資金が多く、借入金額が比較的少ない方
4.将来金利が上昇しても返済に余裕がある方

現在、銀行などの住宅ローンの変動金利は、非常に金利が低い状況が続いています。
金利が低いということは、将来、金利が上昇するというリスクもあります。
変動金利の低い金利で返済プランを立てても将来金利が変動(上昇)した場合、
“返済出来なくなるリスク”や“残高が減らないというリスク”があります。

“残高が減らないリスク”とは・・・?
変動金利は、半年毎に金利が変動します。
しかし、毎月の返済は、5年間は変わらないのが一般的な変動金利システムです。
半年毎に金利が変動しても、毎月の返済額の中で
“元金”と“利息”の割合が変動するだけなのです。

もしも、金利上昇が一定の割合を超えると・・・
毎月の返済額の中の“利息”だけで毎月の返済額の全部を占めてしまうというリスクがあります。

これを“未払い利息”と言います。

このように変動金利の金利上昇して“未払い利息”が発生した状態になると、
毎月コツコツ住宅ローンを返済しても、元金が減らないことになります。
返済期間35年で住宅ローンを組んだつもりが、35年+α年になるという可能性もあります。

この変動金利の“未払い利息”のリスクに備える為には・・・
1.変動金利を選択する場合、毎月の返済の他に、返済額同等位の貯蓄を行なう
2.変動金利を選択する場合、1年おき位に、ある一定額を繰り上げ返済を行なう
3.変動金利を選択する場合、長くても15年~20年程度の返済期間にする
この何れかの方法を実行すれば、将来の金利上昇のリスクに備えることが出来るでしょう。

上記の1~3.の何れかの備えが不可能な場合は、
フラット35で全期間固定を選択する方が、住宅ローンで破綻しない安定した返済計画を立てることが出来きます。

また、短期間10~20年程度で完済を計画されている方は、金利上昇のリスクの影響は、
比較的少なく変動金利の低金利の恩恵を受ける事ができる思われます。

35年ローンの場合は、金利上昇のリスクは高くなりますので金利上昇のリスク回避するためには、フラット35の固定金利をお薦め致します。

余談ですが・・・不動産会社の営業マンや銀行の関係者に、
お客様が住宅ローンの相談をすると、
「今は金利が低いから、とりあえず変動金利で組んでおいて、
将来金利が上がったら固定に切り替えては如何ですか?」
とアドバイスを受けるようですが、
変動金利の金利が上昇したら、固定金利も当然に上昇してしまい、金利上昇に伴う対応としては、
後手後手の対応となりますので、あまり良いアドバイスではありませんのでご注意下さい。


この文章は、私が取得している住宅ローンアドバイザー資格(財団法人住宅金融普及協会)の住宅ローンアドバイザー養成講座の講義やテキストを参考にして私の経験と考えで執筆いたしました。
変動金利と固定金利の選択は、お客様の自己資金と返済計画の状況をご自身で精査してご検討する事をお薦め致します。


フラット35についての関連ブログ記事もご覧下さい。


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 41.某パワービルダーの新築を建物診断
2011-09-23 10:45

某パワービルダーの建築中現場をご購入前のお客様の依頼で
建物診断をして参りました。
同じ現場で2つの棟を検討しているとの事でしたので2つの建物を調査しました。
   
サーモグラフィーでの各部の診断では、問題はありませんでした。
左側は、1階の画像、右側は2階部分の天井の画像です。
1階と2階では温度差がありますね。


土台の一部が少し欠損してました。
もし、お客様がこの物件をご購入するという事であれば、
この欠損の補修を売主に依頼しなければなりません。


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 40.仲介手数料上限30万円のお取扱い一時中断・・・
2011-09-23 10:35

只今、おかげ様でお問い合わせが非常に多い状態が続いております。
出来るだけ多くのお客様の対応をしたいのですが、少人数の体制の会社の為
対応に限界が御座います・・・。

そこで、この度、
新築一戸建やリノベーションマンションを中心に
仲介手数料無料に出来る物件のみお取扱いさせて頂く事になりました。

仲介手数料半額又は上限30万円の一般仲介物件のお取扱いの新規受付は、
一時的に中断させて頂く事になりました。

また、体制が整ったら、仲介手数料半額又は上限30万円の物件のお取扱いを
再開したいと考えておりますので、ご了承下さい。

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 39.ラジオ生放送中の誕生日お祝いのサプライズ
2011-09-23 10:30

9月15日は私の38歳の誕生日でした。
ラジオ番組生放送中に誕生日お祝いでプレゼントを頂きました。
サプライズでとても嬉しかったです。
皆様ありがとうございました。
ラジオ番組中のサプライズだったので、
リスナーの方は、何だか聞き難い放送だったかもしれません・・・スミマセンでした。


第23回09-15放送(生放送中の誕生日!?)

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 38.お客様(さいたま市S様)からのプレゼント
2011-09-16 18:12

さいたま市北区の新築一戸建をご購入されましたS様より頂きました。
マンゴージュースとゼリーのセットありがとう御座います。
私は、南国のフルーツが大好きで特にマンゴーも大好きなんです。
早速冷やしで頂きました。ご馳走様でした。とても美味しかったです。
お心遣いありがとう御座いました。
無事にお引渡しが完了でいて良かったです。
お引渡し日の翌日にお引越しということでお忙しかったと思いますが
新居でお幸せにお過ごし下さいませ。


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 37.お客様(K様とH様)からのプレゼントとお便り(G様)ご紹介
2011-09-02 11:23

写真左
練馬区の新築一戸建をご購入されたK様より頂きました
“麻布かりんと”ありがとう御座います。
とても美味しく頂きました。
暑い中のお引越しお疲れ様でした☆

写真右
大和市の新築一戸建をご購入されたH様より頂きました
“原宿ショコラ”ありがとう御座います。
とても美味しく頂きました。
オール電化への変更工事などでお引渡しまでに時間がかかりましたが
無事にお引渡しが出来て良かったです♪


↓千葉県の新築一戸建をご購入されたG様よりお便りメールを頂きました。

こんばんは
先月、契約引き渡しが終わったGでございます。
やっと新居にインターネットができる環境が整ったので
遅くなりましたが御礼と近況報告をと思い、メールさせていただきます。
GWより、長いような短いような期間でしたが埼玉から遠い所、ありがとうございました。
御社に出会い、家の状態など細かく見てもらえ、家のこともわからない素人夫婦でも
とても安心して家を購入できました。金額も安く購入でき、さらに良かったです。
本当にありがとうございました。
新居ですが手直し漏れや施工ミス、外構手すりなど細かい直すところがありましたが
8月6日に一通り終わりました。
妊婦だった妻ですが7月28日に無事に女の子を出産いたしました。
そんなこんなで家の中は段ボールの状態です。
暑い日々が続いておりますがお身体に気をつけてお過ごし下さい。
今後とも宜しくお願い申し上げます。


皆様のお心遣い誠にありがとう御座います。
9月に入りまだ暑い日々が続きそうですが、皆様お身体に気をつけてお過ごし下さい。
私達も頑張ります♪


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36.赤外線サーモグラフィーで実験!
2011-08-22 12:30
ゼロシステムズの建物診断に赤外線サーモグラフィーを導入してから
天井、壁、床下の中の目視で見えない部分の断熱材の有無やズレや水漏れ、雨漏り、結露なども
0.1度単位の温度差で視覚化して一目で把握できるようになりました。

建築基準法、フラット35などの施工基準は以前よりも厳格化されて消費者にとって安心できるようになりつつありますが
施工業者や職人個人の“技量”により各建物の出来栄えは大きく異なります。
しかし、本質的な事を言うと“技量”も大切ですが、
もっと大切なのが施工業者や職人個人の“モラル”が大切なのです。
“技量”が優れていても“モラル”なければ、建物にキズがついても
放ったらかしですし見えない部分の施工がいい加減でおろそかになります。

このような見えない部分も、赤外線サーモグラフィーなら一目瞭然になります。

この赤外線サーモグラフィーにより私の建物診断の世界観が変わったような気がします・・・

【赤外線サーモグラフィーで遊んでみました】

フローリングに5秒くらい立って、そこをサーモグラフィーで撮影しました。
普通の写真では、何も見えませんが赤外線サーモグラフィーなら足跡がクッキリです。
0.1度単位の温度差では、こんな足跡も見えるんです☆

第18回08-11放送(サーモグラフィーのお話

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35.無事にお引渡し手続き完了(千葉県松戸市のT様)
2011-08-09 19:43

 
左から、T様ご夫妻、T様からのプレゼント

本日、無事にお引渡し手続きが完了いたしました。
T様ご夫妻よりお菓子を頂きました。ありがとう御座います。
スタッフみんなで早速頂きました。ご馳走様でした☆

ご契約からお引渡しまで「あっと言う間」と言うのがT様奥様のご感想でした。
確かに、色々な多くの慣れない手続きをして頂きましたので、時間が経つのが
早く感じたのかもしれませんね。
暑いですがお引越し頑張って下さい。


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34.サーモグラフィー導入により非破壊検査が可能になりました!
2011-08-02 13:55

正常な建物の外壁の様子

お客様からの質問で・・・
「この建物の壁の中にちゃんと断熱材入っていますか?」
と聞かれて、今までは、天井裏などの点検口から一部を見て・・・
「点検口から見える範囲では断熱材が見えますので入っていると思います・・・」
と言う回答しか言えませんでした。
どんなプロでも壁を壊さず壁の中身を知ることはできません。
購入予定の物件の壁を壊す訳にもいきません。
これを解決する手段が赤外線サーモグラフィーによる非破壊検査です。
かなり高価な機材ですが赤外線サーモグラフィFLIR/i7を導入しました。


こんな事もわかります。

ゼロシステムズの建物診断にサーモグラフィーによる非破壊検査が加わりより
精度の高い建物診断を目指します。

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33.某所の新築一戸建住宅でちょっと問題(違反建築!?)発見
2011-07-15 10:45

 
準防火地域に建てられた新築分譲住宅のユニットバス点検口から天井裏をチェックしました。
柱と筋交いも、綺麗に施工されていて大丈夫!?と思いきや・・・

準防火地域の3階建の場合は、この柱や筋交いなどは、本来この位置から見えてはいけません・・・。
本来、石膏ボードが貼られていなければならない場所に石膏ボードが貼られていなく
柱と筋交いが見えている状況でした!?
準防火地域でないエリアなら、このような施工方法で問題ないのですが・・・

現場監督や大工さんの勘違いや認識不足で、「この部分の施工方法はこれで良いだろう!」という
思い込みで施工されてしまっている事が多いようです。

これは、後から石膏ボードを貼るのは、ユニットバスが設置されている場合、大工さんの手が入らず
困難な事が多いです。一度ユニットバスを外さなければ・・・かもしれません。

このままですと、準防火地域の中の建築物としては違反建築になってしまいます。
準防火地域は郊外では殆ど無く都内や市街地で多いエリアです。
準防火地域内の3階建の新築一戸建をご検討の場合は、ユニットバス点検口は要チェックですね。


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32.お引渡し手続き完了♪
2011-07-15 10:30
  
左から ☆E様ご家族 ☆私とE様ご長男 ☆E様からのプレゼント
E様(茨城県)のお引渡しの手続きが無事に完了しました。
お引渡しの記念という事でお客様E様と記念撮影☆

更地の段階でご契約をしてお引渡しまで震災の影響で多少工期に時間がかかりましたが
無事にお引渡し完了です。建物も問題なく一安心です。
お引渡しの際に頂いたゼリーやジュースは暑い季節に助かります!
ありがとうございました♪
E様のご多幸をお祈りいたします。



☆G様から頂いたプレゼント
G様(千葉県)のお引渡し手続きが無事に完了しました。
お引渡しの際に、G様よりプレゼントを頂きました。
スタッフ皆で美味しく頂きます♪ありがとうございました。
G様奥様のご出産が間も無くということですので、
暑い季節ですが頑張って元気な赤ちゃんを
ご出産して下さい。安産をお祈りしております。


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31.無事にお引渡しが完了しました☆
2011-07-09 11:20
無事にお引渡しが完了して一安心で御座います。
皆様、ありがとう御座います。
スタッフ皆で美味しく頂きました♪



写真左:☆中古マンション(埼玉県北本市)をご購入したH様からのプレゼント。

皆で美味しく頂きました。ありがとう御座いました。
リフォームをして綺麗になって良かったです♪

写真中:☆新築一戸建(埼玉県草加市)をご購入したH様からのプレゼント。
震災前に契約して着工して途中で震災が起きて後期が長くかかりましたが
この度、無事にお引渡しが出来て安心致しました。
また何か御座いましたらお気軽にご相談下さい。
クッキーありがとう御座います!皆で頂きます♪

写真右:☆仙台から鴻巣市に引っ越してきたM様からのプレゼント。
震災で1ヶ月も引越しが遅れてしまい非常にお疲れ様で御座いました。
義父様、義兄様にも宜しくお伝え下さい。
とっても大きな大福ありがとう御座いました。
当社スタッフの皆川が餡子好きなので喜んおりました♪

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30.立川市の新築一戸建をご購入のS様からのプレゼント
2011-06-27 11:50

☆S様からのプレゼント

残金決済時に結構なものを頂きましてS様ありがとう御座いました。
スタッフみんなで美味しく戴きました。
無事にお引渡し手続きが完了してよかったです。
S様ご家族のご多幸をお祈りしております。

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29.基礎の中に水が溜まってました・・・
2011-06-20 17:50

東京都内の某所の新築分譲住宅のご購入を検討しているお客様からの依頼で
建物内覧&建物診断を行なって来ました。

床下内部をチェックした際に、一面水が溜まってました。
水深は約3cm!?更にゴミが浮いている状況・・・・


既に完成して1ヶ月以上経過している物件でしたので、
上棟前の雨が基礎に浸入したという事は考え難い・・・

基礎の隙間から外の雨が浸入したということであれば、
基礎内に雨は溜まらず入ってきても外に流れてしまうと思います・・・。
やはり考えられるのは、上水道管の水漏れと予測されます。

基礎内の水溜り以外にも、気になる点がいくつかあったので、
お客様には、事実を伝えまして
もし、この物件を購入するのであれば、
水道管を点検修理をして基礎内部を乾燥しなければならないとアドバイスしました。
私個人的には、この物件よりも隣の物件の方が出来の良い建物なので
この物件を無理に購入する事ないじゃないですか?・・・ともアドバイスしました。

じっくりご検討頂く為に帰ってご自宅で検討して頂く事になりました。
結果的には、隣の物件を契約する事になりました。
同じ現場でも、良い建物と悪い建物の差が激しいな・・・と実感する現場でした。

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バックナンバー(1)
28.お客様からの声(埼玉県川越市)
27.フラット35の金利とオススメ
26.お客様とお引渡しの記念撮影♪
25.また土台欠損・・・現場監督不在?

24.お客様の声(茨城県土浦市)
23.ご紹介のおかげで2000名!
22.おっ!?土台が・・・

21.放射線量測定の基準
20.放射線量測定はじめました

19.お客様からプレゼント(埼玉県川越市)
18.FMラジオ番組レギュラー
17.お客様の声(千葉県船橋市)
16.テレビ朝日「覚悟の瞬間」
15.地震の影響
14.放射線測定機
13.震災直後の立会い
12.震災後の影響
11.お客様の声(神奈川県横浜市)
10.TV東京「くだまき八兵衛X」
9.お客様の声(神奈川県横浜市)
8.お客様の声(東京都杉並区)
7.お客様の声(神奈川県横浜市
6.お客様の声(埼玉県川口市)
5.お客様の声(千葉県船橋市
4.明けましておめでとう
3.年末年始休業
2.お客様の声(埼玉県川口市)
1.お客様の声(神奈川県川崎市