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 失敗しない住宅購入のために
住宅ローン審査が
『通りやすい銀行』と『通り難い銀行』がある

著者 田中勲


◆審査基準もお客様の事情も多種多様


金融機関や住宅ローンの種類は多種多様です。
お客様の事情もそれぞれ異なります。

金融機関の審査基準で勤続年数2年以上必要な銀行もあれば、勤続3ヶ月以上でも大丈夫という銀行もあります。

お客様も勤続10年の人もいれば、転職したばかりで勤続6ヶ月という人もいます。

銀行選びは、お客様の事情と審査基準のマッチングから始まります。


◆いろいろな金融機関の条件を把握


勤続年数の基準なら銀行の住宅ローンパンフレットにも記載されていますので、誰でも容易に把握できます。


しかし『産休育休』『派遣社員や契約社員』『団信拒絶』『諸費用ローン』など審査基準は、住宅ローンパンフレットに記載されていないことが実は多いのです。

その場合、1件1件の金融機関に問合せて確認しなければなりません。

また、審査用の返済比率や上限返済比率も金融機関ごとで異なります。

◆住宅ローン審査に強いとは?


ゼロシステムズでは、多くの金融機関の審査基準と金利条件を毎月調査して更新しています。

『住宅ローン審査に強い』という意味は、様々な銀行の審査基準や金利を把握して、お客様の事情に合わせて確実に審査が通る金融機関の中で最も有利な融資条件を引き出す、住宅ローンの提案力のことを言います。

各金融機関の住宅ローン審査の特徴
◆各金融機関の特徴

ここからは、各金融機関で異なる審査基準について解説いたします。

『審査金利』『諸費用ローン』『産休育休』『派遣社員や契約社員』『団信の加入義務』などのことは、住宅ローンのパンフレットに記載されていない審査基準も調べて記載していますので、ご参考にしてください。


みずほ銀行
 
【審査基準】
◆審査金利:3.5%
◆返済比率
40%未満(年収400万円以上)
35%未満(年収400万円未満)
◆最低年収
300万円以上
200万円以上(合算者)
◆勤続年数:3ヶ月以上
◆派遣社員:×(不可)
◆契約社員:△(勤続3年、年収2割減)
◆産休育休:△
・ペアローンや収入合算なら可
・年収1割減で審査
◆団信謝絶:○
※配偶者が保証人になれば非加入可、ワイド団信もあり
◆諸費用ローン:○
※全体金利0.5%UP
◆完済時年齢:81歳未満

◆みずほ銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆みずほ銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


三菱東京UFJ銀行
【審査基準】
◆審査金利:3.10%
◆返済比率
35%未満(年収400万円以上)
30%未満(年収400万円未満)
◆最低年収:200万円以上
◆勤続年数:原則3年以上
◆派遣社員:△(派遣先の勤続3年以上)
◆契約社員:△(勤続3年以上)
◆産休育休:○(単独申込み可、年収100%で審査)
◆団信謝絶:○(配偶者が保証人になれば非加入可、ワイド団信もあり)
◆諸費用ローン:○(110%まで可、但し金利優遇などに影響あり)
◆完済時年齢:80歳未満

◆三菱東京UFJ銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆三菱東京UFJ銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


三井住友銀行
【審査基準】
◆審査金利:4.0%
◆返済比率
30%未満(年収400万円未満)
35%未満(年収400万円以上)
◆最低年収:300万円以上
◆勤続年数:規定なし(属性により個別対応)
◆派遣社員:×
◆契約社員:△(契約更新後1年以上)
◆産休育休:○(単独申込み可)
※勤務先が公務員または上場企業以外の方は、勤務先の育休証明書、育休中の返済原資の確認あり
◆団信謝絶:×
◆諸費用ローン:○(別途ローンあり、金利上乗せ0.2%)
◆完済時年齢:80歳未満

◆三井住友銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆三井住友銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


りそな銀行
【審査基準】
◆審査金利:3.10%
◆返済比率:35%未満
◆最低年収:100万円以上
◆勤続年数:1年以上
◆派遣社員:△
派遣先1年以上、年収2割減で審査
◆契約社員:△(勤続年数3年以上)
◆産休育休:△
勤務先が公務員、上場企業に限り可能
融資実行後1年以内に復職する証明が必要
◆団信謝絶:△
既存の生命保険料加入状況により個別相談
要配偶者保証人、ワイド団信もあり
◆諸費用ローン:○
別途ローンあり、金利上乗せあり
◆完済時年齢:80歳未満

◆りそな銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆りそな銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


三井住友信託銀行
【審査基準】
◆審査金利:4.0%
◆返済比率
30%未満(年収400万円未満)
35%未満(年収400万円以上)
◆最低年収:300万円以上
◆勤続年数:規定なし(属性により個別対応)
◆派遣社員:×
◆契約社員:△(契約更新後1年以上)
◆産休育休:○(単独申込み可、勤務先が公務員または上場企業以外の方は、勤務先の育休証明書、育休中の返済原資の確認あり)
◆団信謝絶:×
◆諸費用ローン:○(別途ローンあり、金利上乗せ0.2%)
◆完済時年齢:80歳未満

◆三井住友信託銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆三井住友信託銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


中央ろうきん
【審査基準】
※勤務先の労働組合員で且つ、中央労働金庫の会員限定の審査基準です。
◆審査金利:実行金利
◆返済比率
30%未満(年収500万円未満)
35%未満(年収500万円以上)
◆最低年収:150万円以上
◆勤続年数:1年以上
◆派遣社員:△(要継続の雇用契約書)
◆契約社員:△(要継続の雇用契約書)
◆産休育休:△(個別対応)
◆団信謝絶:△(相談、配偶者が連帯債務と配偶者が団信加入により可能)
◆諸費用ローン:○(但し、保証料が高くなる)
◆完済時年齢:76歳未満

◆中央労働金庫は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆中央労働金庫の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


住信SBIネット銀行
【審査基準】
◆審査金利:3.25%
◆返済比率:35%未満
◆最低年収:350万円以上
◆勤続年数:3ヶ月以上
◆派遣社員:△
原則可ですが個別の状況により判断
◆契約社員:△
原則可ですが個別の状況により判断
◆産休育休:△
ペアローンであれば可。
勤務先の証明書と直近2年分の収入証明が必要
◆団信謝絶:×
◆諸費用ローン:○
借入総額の金利の上乗せ(0.05%)あり
◆完済時年齢:80歳未満

◆住信SBIネット銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆住信SBIネット銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


イオン銀行
【審査基準】
◆審査金利:4.0%
◆返済比率:45%未満
◆最低年収:100万円以上
◆勤続年数:6カ月以上
◆派遣社員:△(社会保険加入者に限る)
◆契約社員:△(社会保険加入者に限る)
◆産休育休:△
公務員に限りペアローンまたは収入合算のみ可能
◆団信謝絶:×
◆諸費用ローン:○
300万円まで可能、但し金利が高い
◆完済時年齢:80歳未

◆イオン銀行は、こんな人に向いている?
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◆イオン銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


新生銀行
【審査基準】
◆審査金利:3.5%
◆返済比率:35%未満
◆最低年収:300万円以上
◆勤続年数:2年以上
◆派遣社員:×
◆契約社員:△(勤続2年以上)
◆産休育休:×(融資実行時までに復職が条件)
◆団信謝絶:×
◆諸費用ローン:×
◆完済時年齢:80歳未満

新生銀行は、こんな人に向いている?
>>Q&A

◆新生銀行の今月の金利は?
>>各銀行別金利表一覧


審査の通りやすさランキング
 

◆条件により通り易い銀行が違う

様々な条件で通りやすい金融機関をランキング形式でご紹介します。



◆勤続年数が少ない方に向いている銀行

1位 みずほ銀行 勤続3ヶ月以上
2位 りそな銀行 勤続1年以上
3位 中央労働金庫 勤続半年以上
3位 イオン銀行 勤続半年以上
4位 三井住友銀行 勤続年数の規定ナシ
4位 新生銀行 勤続年数の規定ナシ
4位 住信SBIネット銀行 勤続年数の規定ナシ
4位 ソニー銀行 勤続年数の規定ナシ
※勤続年数の規定がない場合は、総合的な判断となりますので一概に審査が通るわけではありませんので注意が必要です。


◆100%ローンを組みたい方に向いている銀行
現在、多くの銀行が物件価格100%までの融資が可能となっています。

厳密にいうと、物件価格ではなく担保評価の100%融資ということです。

特に新築分譲住宅の場合は、物件価格100%の融資が可能です。

しかし、中古住宅や土地の購入では、担保評価不足ということもあり得ますので注意が必要です。。


◆年収が少ない方に向いている銀行
最低必要年収の少ない順に紹介ます。

1位 りそな銀行 年収100万円以上
2位 三菱UFJ信託銀行 年収150万円以上
2位 中央労働金庫 年収150万円以上
3位 三菱東京UFJ銀行 年収200万円以上
3位 三井住友信託銀行 年収200万円以上

以上のように各銀行別で最低必要年収が定められており、この年収に満たない方は、住宅ローン審査の対象外となりますので注意が必要です。


◆諸費用も借入をする場合に向いている銀行

1位 住宅ローンと同等金利で諸費用の借入が可能 住信SBIネット銀行
2位 諸費用を借りると金利の上乗せがある みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、横浜銀行、イオン銀行
3位 諸費用を借りると保証料が高くなる銀行 中央労働金庫
※上記の銀行でも諸費用まで借入をしようとすると住宅ローン審査での見方が厳しくなり非承認になる可能性が高くなりますので注意が必要です。


◆年齢が高い方に向いている銀行

1位 完済時年齢
82歳
横浜銀行
2位 完済時年齢
81歳
みずほ銀行、三井住友信託銀行
3位 完済時年齢
80歳
三菱東京UFJ銀行、りそな銀行、新生銀行、住信SBIネット銀行




◆審査申込みから資金実行まで早い銀行

1位 最短2~3週間程度で資金実行が可能 みずほ銀行他の都市銀行全般、中央労働金庫
2位 最短3~4週間程度で資金実行が可能 信託銀行系の金融機関
3位 資金実行までに1ヶ月以上かかる 住信SBIネット銀行、新生銀行などのネット系銀行

※パワービルダー系の新築分譲住宅を購入した場合、契約から引渡まで1ヶ月以内と指定されているのでネット系銀行では、資金実行に間に合わない場合がありますので注意が必要です。

以上のように各銀行別に特徴がありますので、住宅ローン審査を申込みする際には、ご自身の希望に適した金融機関を選択する『条件マッチング』が、とても重要なのです。


◆お客様と各金融機関の条件マッチングが重要


いかがでしたでしょうか?
有利な融資条件を引き出す秘訣とは、お客様と金融機関の『互いの条件マッチング』が重要ということをご理解いただけましたでしょうか?
さまざまな要素と条件をマッチングさせて金融機関を選択するということは、ともで手間がかかることです。
そこで、このマッチングを自動的に出来るシミュレーションを開発しました。

人間にとっては、手間がかかる作業であっても、コンピューターにとって、実は、得意分野なのです。

当初は社内限定で利用していましたが、便利なものですので、今では公開していますので、是非、ご利用ください。

>>住宅ローン審査基準シミュレーション



ゼロシステムズを利用すると

金利0.2%優遇と同じ効果が期待できます
 金利0.2%の総支払額の差額
住宅ローンを利用する場合、多くの人が、0.1%でも金利が低い金融機関を選びます。

例えば、住宅ローン金利が0.2%低くなると、総支払額では、いくらの差額になるか計算してみました。

【例】
価格3000万円
借入3000万円
期間35年

・金利0.625%
月々79,544円
総支払額33,408,480円

金利0.2%低くなった場合

・金利0.425%
月々76,885円
総支払額32,291,700円

金利0.2%低くなった場合の総支払額の差
=1,116,780円

以上のように借入3000万円の場合、金利0.2%で金1,116,780円も総支払額が変わってきます。


 ゼロシステムズを利用した場合

ゼロシステムズでは、買主側から『仲介手数料』『住宅ローン代行手数料』を原則いただきません。

また、火災保険についても、立地条件に合わせて必要な補償内容を選んで、複数の損害保険会社から見積りをとることにより、節約ができます。

【例】
・価格3000万円
・仲介手数料 1,036,800円⇒金0円
・ローン手数料  108,000円⇒金0円
・火災保険節約 約30万円⇒約20万円(内容による)

諸費用節約額合計
=約1,244,800円


 金利優遇同等以上の効果

以上のようにゼロシステムズを利用することにより大幅に諸費用を節約できます。

その効果は、優遇金利0.2%と同等以上となります。
 
金利△0.2%による効果
=1,116,780円

ゼロシステムズの諸費用節約による効果
=1,244,800円


ゼロシステムズを利用して諸費用を大幅に安くすることにより金利優遇0.2%以上の効果が期待できます。

ゼロシステムズは、単に仲介手数料が無料になるだけでなく、専門家の精密な建物診断も無料で行なう不動産会社です。

住宅を購入する場合は、是非、ゼロシステムズをご利用ください。

>>仲介手数料無料ゼロシステムズ公式サイト







住宅ローン審査で承認を得るコツ
◆審査基準は、各金融機関で違う

基本的な『審査方法』は、どの金融機関でも同じですが『審査基準』は各金融機関で異なります。

例えば、お客様の「勤務先」「年収」「自己資金」「既存借入」の条件により「審査が通り易い金融機関」と「通り難い金融機関」があります。

私どもでは、多くの金融機関の審査基準を分析していますので、最も審査が通り易い金融機関をご提案することが出来ます。


◆『事前審査』でチェックされるポイント

住宅ローン事前審査では、主に以下1~7の情報を審査します。
本審査では、以下8~9が対象になります。

事前
審査

審査
審査項目
1.年収に対しての返済比率
2.自己資金比率
3.現在の既存借入状況
4.個人信用情報
5.勤務形態
6.勤続年数
7.勤務先の実態と信用
8.健康状態(団信保険)
9.物件の担保評価
◆事前OKで本審査NGとは?
『事前審査で仮承認を得られた後に本審査で否決された』というお話が時々あります。

しかし、都市銀行(地方銀行も含む)の住宅ローンでは、事前審査OKで本審査NGということは、まず皆無と言ってよいでしょう。

都市銀行の住宅ローン事前審査では、上記1~7の項目を審査します。

住宅ローン審査で最も重要なものが上記『4.個人信用情報』です。

都市銀行に限らずネット銀行でも、個人信用情報に問題があるお客様は、例え他の部分の属性が良くても審査結果は、『否決』となります。
実は、ネットで簡単に『仮審査』ができる住信SBIネット銀行の仮審査では、個人信用情報の確認をしていません。

住宅ローン事前審査をするのであれば、都市銀行系の事前審査であれば間違いありません。

逆に、WEB上だけで簡単にできる『仮審査』や『事前審査』は、あくまでも審査基準に入っているか確認する目安程度となります。

◆『属性』とは・・・?

金融機関では、上記1~9の審査情報の内容が良い顧客の事を「属性が良い」と表現します。

逆に内容が良くない顧客の事を「属性が悪い」と表現します。

当然「属性の良い方」は、スムーズに住宅ローン審査で承認を得られます。

逆に「属性の悪い方」は、否決や減額となる確率が高くなりますので注意が必要です。

それでは、金融機関が考える「属性が悪い」ことについて考えていきましょう。

住宅ローン審査での20項目の落とし穴
この中で、いくつ心当たりがあるでしょうか?
1.過去7年以内に債務整理をした事がある
2.クレジットの返済日を遅れた事が度々ある
3.現在もキャシングの借入残債がある
4.運転免許証番号の最後一桁が4以上の数字
5.キャッシング枠のあるカードの保有
6.携帯電話を分割払いで購入している
7.自動車ローンの残債がある
8.雇用形態が契約社員、アルバイト、パート
9.自営業(自由業)で確定申告額が少ない
10.健康保険証が国民健康保険
11.保険証の資格取得日が勤続年数と異なる
12.勤務先が小規模又は社歴が3年未満
13.給与体系が時給や日給制である
14.給与体系が歩合制である
15.現在、産休中又は前後である
16.独身である
17.勤続年数1年未満
18.諸費用も住宅ローンに組み込みたい
19.高血圧や糖尿病などの持病がある
20.現在の居住年数が1年未満

◆上記の項目に心当たる節がある?


上記1~20について、1つでも心当たりがある方は、住宅ローン審査で不利な事情を抱えていることになります。

住宅ローン事前審査を申込みする際に、その該当する事柄について、ご自身で把握して金融機関に詳しく説明する必要があります。

上記1~20について、予め心当たりがある事項があれば、それぞれの対策をしてから審査申込みすることにより『承認』を得られる可能性が高くなります。

金融機関側に不利な事項を隠して申込みしても、審査で判ってしまいます。

金融機関側から「今回は、総合的な判断でお受け出来ません!」と否決になる可能性が御座います。

最近では、金融機関に不承認理由を尋ねても「総合的な判断で・・・」と明確な理由を教えて頂けなくなりました。

否決理由が判らないとなると否決を覆す事は困難です。

上記20項目に該当する方は、まずは「審査が通る金融機関」を見極めて、その中から、優遇金利や条件の良い金融機関の住宅ローンを選ぶ必要があります。

私どもでは、上記20項目の対策のアドバイスを行ない、お客様が承認を得るのにベストな状況で住宅ローン申込が出来るように致します。

また、都市銀行、ネット銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫、フラット35の様々な住宅ローン審査基準を分析して把握して、最も審査が通り易い金融機関を選定して、その中で有利な優遇金利などを提案します。

住宅ローンで心配な方は、是非、ゼロシステムズまでご相談ください。




住宅ローン事前審査をするタイミング


1.住宅ローン事前審査の必要性

住宅ローン事前審査で仮承認を取得しなければ、不動産購入申込(買付証明書)を受け付けない売主が近年増えてきています。

特に新築分譲住宅のご購入をご検討されている場合、住宅ローン事前審査の仮承認の取得しなければ、物件を止めてもらえませんので注意が必要です。

2.住宅ローン事前審査の申込みのタイミング

ご購入物件を決てから、ご契約するタイミングで住宅ローン事前審査をしても遅くは、ありませんが、以下の点に注意が必要です。

不動産購入申込書を提出すると同時に住宅ローン事前審査する場合、事前審査の最中に他のお客様に先を越され、ご契約できない事がありますので注意が必要です。

ご購入希望の物件を決める前あっても、住宅ローン事前審査をすることは、可能です。

住まい探しをはじめたら、少し早めの段階で、住宅ローン事前審査だけでも行なっておくと良いでしょう。

その際には、仮の物件で住宅ローン事前審査を進めることが出来ます。

但し、事前審査をするということは、ご自身の個人情報を開示する事になります。

オープンハウスなどで初対面の営業マンに住宅ローン事前審査を安易に依頼すると個人情報を流出につながる恐れがありますので十分な注意が必要です。

3.住宅ローン事前審査の注意点

みずほ銀行などの都市銀行の多くの金融機関の住宅ローンでは、事前審査で仮承認を取得できれば、本申込みで否決される(断られる)ことは殆どありません。

但し、「住信SBIネット銀行のWEB上の仮審査」の場合、事前審査の仮承認を取得できても本申込み後に否決される場合がありますので注意が必要です。

「住信SBIネット銀行のWEB上の仮審査」については、審査でも最も重要な個人信用情報の審査をしていませんので、一般的に「事前審査を取得した」とは認められませんのご注意下さい。

4.事前審査の提出には、費用はかかりません

住宅ローン事前審査をするだけでは、金融機関側で費用は、一切かかりません。

また、多くの不動産会社では、不動産会社側で住宅ローン本審査のお手伝いをした場合、『住宅ローン代行手数料』や『住宅ローン取扱い事務手数料』などの名目で金10万円前後の手数料を取る会社がありますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは、住宅ローン関係の手数料も一切頂きませんのでご安心ください。

5.必ずしも事前審査をした銀行に本申込をしなくてもよい

例えば、A銀行に住宅ローン事前審査をして仮承認を取得した後に、B銀行に本申込みをすることは、問題ありませんのでご安心ください。

6.事前審査は、不動産会社に任せる?

住宅ローン事前審査は、ご本人で申込みすることが原則ですが、初めての人は、慣れない用語や書類を理解するのに大変かもしれません。

そこで、信頼できる不動産会社であれば、住宅ローン事前審査については、その不動産会社にお願いすることも一つの手段です。


7.事前審査にかかる日数

◆銀行窓口に事前申込みする場合
銀行窓口に出向いて住宅ローン事前審査を申込みした場合、窓口で書類をチェックした後に社内メール便で審査部署に書類が送られて事前審査するという流れですので、仮承認の取得まで通常1週間前後かかります。

◆ネット銀行に事前申込する場合
ネット銀行の場合、基本的に書類のやりとりは、郵送ですので事前審査の仮承認の取得まで通常1週間前後かかります。
ただし、じぶん銀行の場合は、写メやスキャンで書類をメール添付できますので、3~7日程度で仮承認を取得できます。

◆住宅ローンセンターに持ち込む
不動産会社経由で銀行の住宅ローンセンターに直接持ち込むと、最短1~3日で事前審査の仮承認を取得できます。

当社の場合、みずほ銀行ローンコンサルティングスクウェア(一般的にローンセンターと呼ばれています)に直接持ち込みますので、最短1~3日で仮承認を取得できます。

◆住宅ローン事前審査のみのご相談も承ります
ゼロシステムズでは、物件が決まっていなくても住宅ローンが心配な方を対象に住宅ローン事前審査のみの申し込みのお手伝いをしています。
お気軽にご相談ください。




諸費用も住宅ローンに組込みたい

◆諸費用も住宅ローンに組込みたい

『物件価格100%+諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方は、是非、ご相談ください。

但し、各金融機関によってオーバーローン(物件価格+諸費用の融資)の積極度合いが違いますので注意が必要です。

ゼロシステムズでは『頭金0円で諸費用も住宅ローンに組込みたい』という方でも、有利な条件で諸費用もローンに組込めるような住宅ローンをご提案しています。


◆諸費用融資の規定

各金融機関で異なる諸費用に対する融資規定を6つに分類しました。

1.諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

2.住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

3.諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

4.諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

5.諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

6.諸費用の融資をしない銀行

以上のように、諸費用を融資することについては、金融機関により積極度合いが異なります。


◆解説


1.諸費用も住宅ローンと同じ金利で組込める銀行

これならば、そのまま諸費用も低金利の住宅ローンで借入れできますので、最も理想的です。

但し、お客様の属性により、諸費用までの住宅ローン融資を認めてもらえない場合がありますので注意が必要です。


2.住宅ローンとは、別に割高な金利で諸費用ローンを用意している銀行

例えば、住宅ローン金利0.775%+諸費用ローン金利3%というように、諸費用部分の融資は、別枠で割高な金利となります。

諸費用ローン金利が割高なので、一見すると不利な条件に思えますが、諸費用部分の借入金額は100万円~300万円程度ですので、実際は、金利の影響が少ないので上記1に次いで理想的といえます。

例:諸費用ローン借入150万円
金利3%⇒月々5,773円
金利0.775%⇒月々4,079円
差額⇒月々1,694円


3.諸費用も住宅ローンに組込めるが全体の金利が割高になる銀行

例えば、物件価格100%までの住宅ローン融資であれば、変動金利0.625%で借入できるが、諸費用部分も住宅ローンに組込んで、物件価格100%を超える融資になると、住宅ローン金利が0.3~0.5%割増されて、変動金利0.925%~1.125%の住宅ローンとなります。


4.諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料が割高になる銀行

通常、住宅ローン借入3000万円あたりの保証料は、金618,300円です。

しかし、諸費用まで借入れすると、保証料2倍の約120万円となります。

この保証料も諸費用として住宅ローンに組込めますが、結果的に保証料が増加した分、借入金額も増えることになります。


5.諸費用も住宅ローンに組込めるが保証料と金利が割高になる銀行

上記3+上記4の両方ですので、金利と保証料の両方が割高になりますので、出来れば違う銀行を選択したいところです。

しかし、お客様の属性により、やむを得ないことも御座います。


6.諸費用の融資をしない銀行

お客様の属性がどんなに良くても、銀行の規定で住宅ローンは、物件価格の100%までとされています。

諸費用まで住宅ローンに組込みたいという場合は、予め各金融機関の融資基準を把握して適切な金融機関を選ばなければなりません。


実際に自己資金0円で新築を買えるのか?

この回答は、半分YESで半分NOです。

これは、自己資金0円で新築を購入できますが、契約時に手付金を支払う必要があるからです。

確かに自己資金0円で新築住宅を購入できます。

しかし、不動産の契約時には、買主は、売主に手付金(内金)を支払う必要があります。

手付金0円では、契約することが出来ません。


◆自己資金0円でも手付金は必要

例えば、価格3000万円くらいの新築住宅の契約では、手付金100万円~物件価格5%が一般的です。

しかし、自己資金0円で諸費用ローンも組むというお客様に『手付金100万円を用意してください』とお願いしても捻出が厳しいという事も少なくありません。

その場合は、売主と交渉して手付金50万円で契約することもあります。

今まで最も少ない手付金は、金30万円でしたが、売主業者によっては、手付金30万円では、契約してもらえない場合がありますので注意が必要です。

手付金は、別名で解約手付といい、契約後に買主側から解約(キャンセル)した場合は、手付金が戻ってきません。逆に売主側から解約を申し出た場合は、受領済の手付金を買主に倍返ししなければなりません。

従って、自己資金0円であっても、契約時に手付金を用意して頂く必要があります。


◆最後に手付金は戻ってくる

諸費用とお金を払うタイミング

(A)物件価格 3000万円
(B)手付金    50万円
(C)残代金  2950万円(A)-(B)
(D)諸費用   150万円
(E)残金総額 3100万円(C)+(D)
(F)住宅ローン3150万円
(G)残金決済日 △50万円(E)-(F)

◆解説

・上記(B)手付金は、契約時に支払います。

・上記(E)残金総額は、上記(F)住宅ローンを利用して残金決済日(物件引渡日)に支払います。

・上記(G)残金決済日は、契約時に支払った手付金50万円と同等の金額が口座の残るという仕組みです。

従って、契約時に手付金として金50万円をご用意いただければ、最後は、物件引渡日には、金50万円が戻ってくるということです。


◆出来る限り諸費用を減らす工夫

諸費用を住宅ローンに組込むことは可能ですが、それでも借入金額が少ない方が良いに決まっています。

諸費用を住宅ローンに組込むからこそ、極限まで諸費用を少なくする工夫が必要です。

価格3000万円くらいの新築分譲住宅を購入する場合、一般的な不動産会社の諸費用は、約250万円と言われています。

これを、ゼロシステムズであれば、

1.仲介手数料を0円にする

2.ローン取扱い手数料を0円にする

3.火災保険料を安くする工夫をする

4.手数料や保証料が安い金融機関を選定する

などの経費節減の工夫により、諸費用250万円を諸費用50万円台に圧縮も可能です。

諸費用も含めた住宅ローン借入金額を200万円近く節減できる事になります。

諸費用を減らすテクニックについては、下記をご参照ください。





諸費用を安くするテクニック

不動産会社によって諸経費が約200万円も違う


誰もが少しでも安く不動産を購入したいものです。
しかし、営業マンの言われるがままの諸費用を支払ってしまうと、金100万円以上も損をする可能性がありますので注意が必要です。
ここでは、諸費用を安くする方法を解説します。


都市銀行での諸費用圧縮事例

例:物件価格3000万円、借入2800万円
諸費用項目  一般的な諸費用 諸費用圧縮例
所有権登記 350,000円 350,000円
表示登記 90,000円 90,000円
公租公課精算 50,000円 50,000円
収入印紙 10,000円 10,000円
仲介手数料 1,036,800円 0円
ローン手数料 108,000円 0円
保証料 577,080円 0円
事務手数料 32,400円 32,400円
火災保険料 300,000円 10,000円
収入印紙 20,000円 20,000円
合計 2,524,280円 562,400円
諸費用196万円減!


◆ポイント
1.仲介手数料を金0円にする
ゼロシステムズでは、殆どの新築建売住宅が買主側から仲介手数料を頂かないで契約が可能です。


2.ローン事務手数料を0円にする!
多くの不動産会社では、仲介手数料以外に「ローン取扱手数料」や「ローン代行料」などの名目で、金10万円前後の事務手数料を取っているので注意が必要です。ゼロシステムズでは、このような事務手数料など一切頂きません。


3.保証料を0円にする!
保証料を一括先払いから金利上乗せ型にして金0円にできます。但し、この場合、借入金利0.2%程度UPするしますので注意が必要です。
保証料を自己資金で捻出する事が出来る人は、保証料を前払いした方が最終的な総返済額が少なくなります。


4.火災保険料を安くする!
不動産会社が勧めてくる火災保険などは、不必要なオプションを含んでいる場合があるので注意が必要です。保険内容を見直し、10年一括払いから年払いにする事により、大幅に初期費用を削減する事が可能です。

 

フラット35での諸費用圧縮例

例:物件価格3000万円、借入2800万円

諸費用項目  一般的な諸費用 諸費用圧縮例
所有権登記 350,000円 350,000円
表示登記 90,000円 90,000円
公租公課精算 50,000円 50,000円
収入印紙 10,000円 10,000円
仲介手数料 1,036,800円 0円
ローン手数料 108,000円 0円
適合証明 100,000円 100,000円
事務手数料 604,800円 224,000円
団信保険料 100,240円  80,000円
火災保険料 300,000円 10,000円
収入印紙 20,000円 20,000円

合計 2,769,840円 934,000円
諸費用183万円減!


◆ポイント
1.仲介手数料を金0円にする
ゼロシステムズでは、殆どの新築建売住宅が買主側から仲介手数料を頂かないで契約が可能です。


2.ローン事務手数料を0円にする
多くの不動産会社では、仲介手数料以外に「ローン取扱手数料」や「ローン代行料」などの名目で、金10万円前後の事務手数料を取っているので注意が必要です。ゼロシステムズでは、このような事務手数料など一切頂きません。


3.事務手数料を安くする
一般的な金融機関でフラット35の住宅ローン借入時には、『借入金額×2.16%』の事務手数料がかかります。

しかし、この2.16%の事務手数料が0.5%~1%程度と大幅に安い金融機関がありますので上手く活用しましょう。


4.団信保険料を安くする
通常は、団信に加入が当たり前ですが、年齢30歳代前半までの人は、民間生命保険会社で団信と同様のプランで生命保険を見直すと団信より掛け金が安くなるケースがありますので上手く活用しましょう。


4.火災保険料を安くする
不動産会社が勧めてくる火災保険などは、不必要なオプションを含んでいる場合があるので注意が必要です。保険内容を見直し、10年一括払いから年払いにする事により、大幅に初期費用を削減する事が可能です。


自己資金が少ない方へのアドバイス
物件価格100%以上の住宅ローン申込みをすると、金利や保証料も高くなり審査自体が厳しくなるケースがありますので注意が必要です。

このような場合、上記のような資金計画にすると、金250万円以上かかる諸費用を最大で金50~60万円程度に諸費用を圧縮できます。

頭金が少ない方でも、この諸費用部分だけを自己資金として捻出する事により、住宅ローン借入れを物件価格100%以内に抑えられ、一般的な住宅ローン審査と同等の有利な借入条件にすることが可能になります。


住宅ローン審査の承認事例のご紹介

 



一般的に住宅ローン審査が難しいとされている案件でも、お客様と入念なお打ち合わせを行ない、最も通りやすい金融機関の選択により、住宅ローン審査を承認へと導くお手伝いをいたします。




◆承認事例の紹介

1.自己資金0円+諸費用ローンを組む

2.勤続年数5ヶ月、自己資金少ない

3.夫婦ペアローン希望だが奥様が産休中

4.年齢50代の独身男性、国保の会社

5.勤続9ヶ月のシングルマザー

6.過去に債務整理をした男性

7.既に収益物件の借入が1億円以上ある

8.勤続8ヶ月の契約社員

 



◆承認事例1

『自己資金0円+諸費用ローンを組む』

承認金額 3000万円(諸費用ローン170万円含む)
性別 男性
年齢 30代前半
年収 430万円
自己資金 0円
勤続年数 5年
勤務形態 会社員(アパレル)
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦、子供1人
既存借入 オートローン50万円
承認結果
みずほ銀行 不可 
りそな銀行 不可
信用金庫 承認
コメント
1.審査金利が実行金利の金融機関(信用金庫)を選択して、他行では、返済比率オーバーの方でも返済比率に収まりました。奥様もパート収入がある為、返済比率オーバーでも事実上の返済は、問題無いとご本人様が判断
2.自己資金0円でも返済比率が収まれば、諸費用ローンも可能。
3.諸費用ローンのうち50万円でオートローンを完済
4.仲介手数料無料などで諸費用を圧縮する事により返済比率が基準内となる。





◆承認事例2

『勤続年数5ヶ月、自己資金少ない』

承認金額 2700万円
性別 男性
年齢 20代前半
年収 390万円
自己資金 80万円
勤続年数 5ヶ月
勤務形態 会社員(保険代理店)
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦、子供2人
既存借入 なし
承認結果
みずほ銀行 不可 
住信SBIネット銀行 不可
フラット35 承認
コメント
1.フラット35は、90%超の融資の場合、審査が厳しいためフラット35の融資金額を90%に抑えて、残り10%分についてはパッケージローンを利用する。
2.仲介手数料無料及びローン事務手数料を金利上乗せタイプにして諸費用を圧縮する事で、諸費用分は自己資金で支払うことが出来る為、諸費用ローンを組まないで有利な条件で借入が可能となりました。




◆承認事例3

『夫婦ペアローン希望だが奥様が産休中』


承認金額 3100万円
性別 夫婦共有
年齢 夫:30代前半、妻:20代後半
年収 夫:420万円、妻:390万円
自己資金 400万円
勤続年数 夫:6年、妻5年(産休中)
勤務形態 会社員
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦2人+出産予定
既存借入 なし
承認結果
みずほ銀行 承認 
住信SBIネット銀行 不可
中央ろうきん 承認
フラット35 不可
コメント
1.産休中や育休中の場合は、金融機関により審査対象外となる場合がありますので注意が必要です。
2.フラット35の場合、職場復帰して2~3ヶ月後であれば、審査対象となりますが産休中や育休中の場合は、審査対象外となります。
3.みずほ銀行は、ペアローンであれば、産休中や育休中でも審査対象となります。
4.中央ろうきんの場合は、産休中や育休中でも主債務者として審査対象となります。




◆承認事例4

『年齢50代の独身男性、国保の会社』

承認金額 2400万円
性別 男性
年齢 50代前半
年収 400万円
自己資金 200万円
勤続年数 4年
勤務形態 会社員(運送業)
健康保険 国民健康保険
家族構成 独身
既存借入 オートローン100万円
承認結果
フラット35 承認 
住信SBIネット銀行 不可
みずほ銀行 不可
コメント
1.フラット35は、90%超の融資だと審査が厳しいため、フラット35の融資金額を90%に抑えて、残り10%分についてはパッケージローンを利用する。
2.仲介手数料無料と火災保険料を年払い及びローン事務手数料を金利上乗せタイプにして購入の為の諸費用を合計100万円まで圧縮して、自己資金200万円のうち100万円を諸費用に回し、残りの100万円でオートローンを全額繰上返済して融資承認を得ました。




◆承認事例5

『勤続9ヶ月の独身女性(シングルマザー)』

承認金額 2500万円
性別 女性
年齢 30代半ば
年収 420万円
自己資金 90万円
勤続年数 9ヶ月
勤務形態 会社員(医療事務)
健康保険 社会保険
家族構成 独身、子供2人
既存借入 なし
承認結果
フラット35 承認 
住信SBIネット銀行 不可
みずほ銀行 承認
コメント
1.フラット35は、90%超の融資だと審査が厳しいため、フラット35の融資金額を90%に抑えて、残り10%分についてはパッケージローンを利用する。
2.仲介手数料無料と火災保険料を年払い及びローン事務手数料を金利上乗せタイプにして購入の為の諸費用を合計100万円まで圧縮。
3.勤続年数1年未満の場合は、転職後の全ての給与明細の写しと給与振込口座の通帳の写しを提出する事により、住宅ローン審査のテーブルにのる金融機関があります。




◆承認事例6

『過去に債務整理をした男性』

承認金額 2000万円
性別 男性
年齢 40代後半
年収 590万円
自己資金 300万円
勤続年数 4ヶ月
勤務形態 会社員(飲食業)
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦、子供2人
既存借入 なし
承認結果
フラット35 承認 
りそな銀行 承認
みずほ銀行 不可
コメント
1.債務整理の履歴は、信用情報機関で7年間開示されますが、7年過ぎると開示されません。(7年過ぎると過去の信用情報を調べる事が出来ないという事です)
しかし、債務整理をした金融機関では、独自のデータベースに過去の履歴が記録されています。従って、債務整理をした同系列の金融機関では、時が経っても借入が難しいと考えた方が無難です。
例、みずほ銀行(第一勧業銀行、富士銀行)、りそな銀行(あさひ銀行、大和銀行)など・・・




◆承認事例7

『既に収益物件の借入が1億円以上ある』

承認金額 4200万円
性別 男性
年齢 30代後半
年収 給与収入800万円、不動産収入800万円
自己資金 400万円
勤続年数 3年
勤務形態 会社員(IT関係)
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦、子供なし
既存借入 収益物件ローン1億2000万円
承認結果
フラット35 承認 
スルガ銀行 承認
みずほ銀行 不可
住信SBIネット銀行 不可
三菱UFJ信託銀行 不可
コメント
1.収益物件などの既存借入があっても住宅ローン審査は可能。しかし、不動産所得の税務申告(確定申告書の写し)を提出する必要があります。
2.収益物件を取得したばかりで確定申告する前であれば、賃料の入金のエビデンス(賃貸契約書、賃料入金口座)を提出する事で住宅ローン審査のテーブルにのります。
3.最終的にフラット35とスルガ銀行のみ承認を得られましたが、条件の良いフラット35を選択されました。




◆承認事例8

『勤続8ヶ月の契約社員』

承認金額 4500万円
性別 男性
年齢 30代前半
年収 1000万円
自己資金 900万円
勤続年数 8ヶ月(買収されて会社名変更)
勤務形態 契約社員(外資系IT企業)
健康保険 社会保険
家族構成 夫婦、子供なし
既存借入 なし
承認結果
フラット35 承認 
みずほ銀行 承認
新生銀行 不可
住信SBIネット銀行 不可
コメント
1.買収されて会社名が変更された場合は、会社案内やパンフレットなどで金融機関に経緯の説明が必要。
2.みずほ銀行であれば、契約社員や派遣社員であっても、勤続年数が通算おおよそ3年以上あれば住宅ローン審査のテーブルにのります。
3.フラット35の場合は、勤続年数が1年未満や契約社員であっても審査のテーブルにのります。






<目次>
>ゼロシステムズご利用方法
>銀行別の住宅ローン金利一覧表
>過去の借入問題と個人信用情報CIC

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